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学加网主题沙龙:疫情当下园区除了减租还能做些什么?

2020新冠疫情危机冲击下,企业发展受到影响很大,作为承载了众多企业办公服务的产业园区,也在积极思考应对及协助企业共渡难关的方法。此次疫情,自有物业的国有园区运营商都纷纷减租或者免租来支持政府的相关政策。而经营自有物业的民营企业,因为自身的成本压力较小,也纷纷表态支持减租或者免租。

在面临减免或者其它支持方式中压力最大的,就是通过租赁物业进行改造运营的园区方,其中大部分是租赁集体物业的民营园区运营商,也就是常说的二房东,甚至三房东,目前社会上和园区的企业租客减租免租的呼声很高,而上级业主并没有减租的表示,这无疑对园区运营商来说也是很大的压力。

按照园区运营商的物业来源划分大概可以划分为几类运营商摆在众多园区运营商面前,是否减租?如何减租?不是一道简单的计算题。面对众多企业在疫情危机冲击下的举步维艰,园区运营方也希望可以通过自身的努力来给予帮助,但是又不得不考虑政策、自身运营能力等问题。

作为园区运营领域专业教育培训机构,学加网(学加教育)近日组织了一场运营运营方高管学员的线上主题沙龙,共同探讨在疫情危机下,园区除了减租还能为困难中的企业做些什么服务。学加网(学加教育)是华南地区最大的园区、文旅、三旧改造投资人的学习平台,作为园区运营方面教育培训专业机构,也希望通过自身的努力与组织协调,给到园区运营者以及危机中遇到困难的众多企业实际的帮助。

本次主题沙龙讨论,得到了众多园区运营方积极响应,在线上题目发布的3个小时内,共收到75位园区运营商学员的参与分享。大家充分探讨了本次主题,多位园区运营资深从业者从自身视角提出了更多有效的解决方法。

首先,学加网创始人谢鹏做了一个调研,在主题沙龙群里让大家发起了一个投票活动,内容是目前园区已经免租的,或者不免租,或者适当减租,或者观望的状态进行投票。参加投票的42位园区运营商中,有50%选择了观望状态。选择了免租的园区,国有园区和自有物业的园区为主。有20%的园区表示会选择不免租。

园区运营方高管学员在主题沙龙群里探讨交流随后大家各自表达观点。率先减租的国有园区运营商代表表示,国有园区的租金减免首先是政治作为第一考量,国有园区如果在这个时候不赶快表态就会陷入舆情的被动。但是率先表态也带来很大的压力,首先是减免的力度,如果减免力度过大,也会影响之后国有体系对其的绩效考核,但是如果减免力度不大,后期民营园区运营商给出更高的减免力度,也会让国有园区再次陷入舆论的被动。

所以,既要表态也要把我尺度,另外国有园区运营商代表认为,即便国有园区进行租金的减免也要对园区的租客区别对待,不能一刀切减免,需要更多综合方法运用。国有园区运营商还认为,这波疫情结束,将是园区运营商的机会,因为新一轮产品迭代的时机到了,未来更多的居家办公的产品将会产生。能办公、能居家的产品也会得到更多中小微企业的青睐。

自有物业的园区经营商代表,则对市场的评估较为悲观,该部分运营方认为,在目前情况下,园区未来经营的压力会越来越大,而且目前情况下,就算不免租,很多租客也用各种借口和理由迟交或者不交租金,不如来个爽快,表态二月免租来换取租客的好感,也便于将来和租客的沟通,好在是自有物业,所以相对来说压力还小一点。

也有已经减租的二房东表示,这个环境下,园区运营商一定要拿出一些措施和手段来表达和租客们共度时艰,他们的方法是区别对待,对部份小租客直接免租,部门大租客的租金二月份减半,但是要求租客要快速结清租金作为回报。这种表示保持了园区的平稳过渡,也得到租客的理解,同时也能快速获取现金。而同时他们也认为,在这场战役当中,也出现了一些不错的苗头,就是政府部门也越来越认可民营园区运营商的能力,未来政府的补贴和一些优惠企业和扶持企业的政策,有可能更多通过民营运营商来触达中小企业。

不减租的园区运营商也有自己的考量,首先有些租客租赁的是公寓,疫情期间完全不影响他们的使用,但是也有不少租客趁机要求免租,这种道德绑架让人无语。实际上,由于他们也是租赁而来的物业,上级业主不让利的情况下,他们根本无利可让。而且,他们认为,目前园区企业面临的最大问题不是减租,而是复工的问题,现在他们正在采取措施,积极帮助企业复工,比如协助购买复工的防疫用具,包括在园区的防疫措施等。另外,他们也采用一些优惠政策,或者置换条件,比如减免租金,但是要求企业延长租期。有些二房东因为是租赁的是国有的物业,建议和国有物业方沟通,能否把物业租金减免,变更为延长国有物业的租赁期。

压力最大的的,来自园区业态主要为餐饮和休闲业态的园区运营商。他们表示,虽然政府对商铺的支持力度大,但是这些扶持措施到达中小企业的路径很长。而且餐饮行业什么时候能复工,目前完全是未知数。就算餐饮行业复工,什么时候能走出低迷,更是未知数。另外,他们也一样受到了不少上级业主方的租金压力。

此外,也有不少园区运营商持观望态度,主要原因有几个。第一,是当地政府的政策和态度一直在发生变化,所以不希望太着急表态。第二,很多企业并未复工,目前的问题是和园区业主共渡难关,也需要大家面对面来交流讨论,所以具体优惠和减免措施也希望等企业复工后再进行讨论。第三,租金减免不是救济,一定要根据客户情况而定。

主题沙龙研讨中,也有不少专业人士给园区运营商支招,做园区招商服务的同学提到,练好内功,多干点在家能干的事,比如宣传、品牌、定位。并规划推出一些“小而精”的空间产品,因为未来会在疫情后赢的市场。

做舆情和公关的同学表示,建议大家要跟着舆情方向做适当减免,免得成为舆情标靶,另外千万不要节流克扣上一级业主方的让利,这个会很容易成为攻击对象。专业律师表示,大家在减免租金的时候一定要签订补充合同,但是要注意补充合同的细节处理,避免后续不利情况出现令运营商陷入被动。税务专家也提醒大家,在免租的补充协议中,不要给出免租区间比如,本来要减免二月的租金,就不如改为二月和三月各收取一半的租金。这对房产税的缴纳计算有重大影响。

另外,也有不少同学提到,大家希望政府能协调当地的几个大的园区运营商,大家统一一个优惠或者减免政策,免得大家陷入恶性比对和竞争。另外,很多租赁集体物业的运营商,如何能够得到集体物业租金的减免,也是大家关心并期待解决的问题。

通过本次讨论,学加网(学加教育)园区运营方同学都认为本次讨论和交流非常有效并且收获很大,既能够聚集同业共同探讨在如此大的危机困境之中如何应对,也确确实实为当前大环境下园区以及园区中的办公企业着想。谢鹏表示,这是学加网创办初衷,立足行业回馈社会,共同维护产业发展需要,推动产业进步,这也是学加网一直以来能获得良好口碑的原因。

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