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武汉将全面爆发!2年后你会发现,房价会这样...

我是武汉房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问:三环外不限购的房子有投资价值没?还是等1年社保满了买三环内限购盘?请房姐指导一下未来2年武汉房价会怎么走?

回答:子弹50以上,建议破限购买。目前有8种破限购方式,详见知识星球内部分享。从经济学角度分析,现行政策短期促跌,长期促涨。房主不炒是个口号,因为“炒房”二字不受zf喜欢,限购政策客观上会减少交易,放慢我们资源优化配置的速度。我们都是长线投资,不会频繁交易,所以我们跟炒房没关系。

zf和我们职业多军的利益是一致的:房价涨是事实,改变不了。但是要慢慢涨,不要太明显,尽量让刚需客留足时间上车。所有政策都是为了抑制过程,而不是改变结果。

提问:房姐你好!个人目前有套房在出售,我一直不明白这个房子的卖价是如何来定的?请赐教。个人分析的情况不知是否正确。1.如果有多期,则前面的房子卖出时可以参考后期开盘新房;2.或者参考附近周围小区的房价。3.参考房产APP上面同小区的价格。通过1.2.3确定大致价格再根据看房量来调整?如果你要卖房,是怎样做的呢?谢谢。

回答:参考同户型的报价和最新成交价。卖什么价格,取决于目的,是要置换还是纯粹卖出。前者就随行就市,留好还价余地;后者可以考虑高挂一些,博溢价的可能性。建议用不同价格挂几个中介先做测试,如何高价快速卖房,详见知识星球内部分享《买房科技树》。

提问:房姐好,来了有段时间了,请教个问题,杨叉湖,万景橘苑的房子可以入吗?2楼朝南什么价可入?6楼什么价可入?户型是选105的还是选93的朝南?麻烦给点建议,非常感谢

回答:单价1.6左右可入

93平朝南户型更优,没有浪费面积。来说说一些基本的二手房估值选择技巧:1.高层的中高区,每高一层,合理的价格应该是贵0.6%到1%左右

2.低区折价厉害,一般有10%-15%的折价

3.装修只要不是太差,基本没什么差价

4.预算有限时,装修可以妥协的,楼层却不可以

提问:刚抢到了东原131的东户,41楼,14700,感觉楼层有点高,要吗?

回答:要!

提问:房姐你好,本人想在武汉投资一套房,有哪些好点楼盘,能给个建议吗?还有这个行情现在买还有投资意义吗?

回答:横盘期是最佳建仓时机,你有充足的时间淘笋。买房是长线投资,不要想着今天买明天涨,也不要怕今年买明年跌。没人能预测K线图,长远看top10城市的优质选筹涨幅是不愁的。我的建议是,买定离手,该干嘛干嘛,别整天患得患失,也别担心买早了买贵了,谁也不能保证自己买的就是最低点,要看大趋势,长期看涨,就入手,看衰楼市,就别买。

武汉性价比高的新盘汇总,详见知识星球内部分享。

提问:房姐你好,我爸56岁是荆州户口,刚刚9月15日在汉南恒大时代新城买了116平米房,准备做全款两年分期,不是跟银行签合同,是跟开发商签合同,然后申请提前还款,这样折扣最低,算下来也就8.8折吧,总价折扣后不超过100万,现在我就是犹豫是让他提前还款,还是不让(据说提前还款政策11月份就出来了)我公婆也在汉南,我自己住汉阳绿地,我看了环境,父母自己住也可以。父母的意见是可以自己住,也可以做投资用,进你的星球迟了,不然我不会买汉南,现在该怎么办呢,好后悔。

回答:从投资角度看,有2个致命点

1.选筹错误,汉南是武汉远城区排名最靠后的,自住可入,投资回避。恒大时代属于全网分销的项目,一般中介首推的项目都是不买的,中介推广佣金高,性价比不高。如果有房票更建议买主城区。2.没有用杠杆,全款买1套和贷款买2套的收益是不一样的。之前反复提到过买房一定要用上杠杆。买房所有的事情,都建立在选筹上。贷款贷多贷少是利润倍数问题,但是选筹有正分和负分的区别,选筹错,步步错。

补救方案:

子弹100,从投资角度建议退掉恒大时代,重新投到主城区。开发老人票,入手2套,一套自住,一套投资。恒大有无理由退房。千万别提前还款。

提问:重庆核心区老破大有投资价值吗?长持收租等拆迁算一条路吗?

回答:渝中半岛核心区老破大,17-19三年平均涨幅低于几大CBD次新,最后涨 还领跌。加上重庆又严打民宿,核心区老破大最后的价值也给打掉了,个人不会投资。老破大在绝大部分城市,都是垃圾资产,资产处置5折房源之类特殊情况除外。

提问:回迁房便宜,对比周边品质楼盘,几折入手算笋?

回答:品质楼盘也分三六九等,比一线品牌开发商二手次新,回迁房大部分打6-7折,看城市,看片区,看户型 ,看面积,等等因素。无法一概而论,豪宅片区的回迁房,有些只有豪宅的3折。

提问:房姐好,请问保利新武昌单价1.3万,98平,付全款值得入吗?还有一个万科金色城市79平,加上税一共130万,想再砍砍价,砍价是直接通过中介跟房东谈还是自己找房东谈好?砍价有什么技巧呢?

回答:保利如果没有其他费用,可以全款入。砍价先让中介上,砍不下来自己再上,利益捆绑中介才会更用。砍价技巧详见知识星球内部资料《买房花空心思砍价50万 可我还是输了!》

提问:房姐,重庆江北区天赐龙都2010年的房子中间层198平165万您觉得可以吗?是商品房但是小区就一栋房子。(2)春语江山139平175万可以看江。两套交通都离地铁较远。我个人倾向前者,但感觉独栋是硬伤。另外能谈谈您对低价大户的投资建议吗?其中房龄、是否有地铁、小区规模等相应该占多少比重呢?

回答:一个楼盘涨不涨,在基于本身价格合理的背景下,核心还是看市场需求和供应。所谓大户型流动性差,准确的逻辑应该是:购买的人群不够多。而这个人群,本身又有诸多背景条件。

比如,人群并非指整个城市,而是这个板块的综合强弱所形成的定位,最后吸引到的人群。一个远郊区,住房便宜人口密度不高需求刚需,那么两居才是最匹配人群的产品,四居无疑被冷落,老破大无疑被抛弃,四居的价格和流动性是实打实的差。

而在一个CLB或者产业中心的集中居住区,拥有充足的购买力人群,板块本身没有瑕疵的话,大户型的购买力则十分充足。以重庆融景城作为例子。融景城澜岸,基本都是144和200的大户型,但是涨幅丝毫不差,时间点也不落后。原因在于,融景城所在的北滨路核心地段,整个板块干净齐整,需求稳定,购买力足够高。其次,周围有大量的次新盘,进一步巩固了中产人群的购买意愿,大量的1/2/3居,让不同需求的中产人群得以筑巢,进而为4/5居奠定了购买力基础。对于融景城澜岸这种情况,因为流动性而产生的折价就是实打实的利润。

核心区域,有小区环境,能贷款的老破大依然有市场 价格控制在1w内

买老破大的重点是杠杆,天赐龙都单价8000差不多算足评吧,缺点是小区仅1栋楼,成交价太少,楼盘价格很难靠自身成交价拉升,依赖区域房价的整体抬升。

春语江山是鹅岭片区比较稀有的次新房,临近内环几何中心,至解放碑商圈4个地铁站,北靠山(鹅岭公园)南面水(长江),看来水意指来财,缺陷是从小区到地铁站这段路行走不便 建议选择南向看江房源。单价1.2+可以考虑。

提问:房姐你好!潜水很久,今年40了最近一直想回武汉,虽然跟买房关系不大,但觉得房姐阅历丰富,不知道怎么看我这种情况:2个小孩,目前生活在上海,看中回武汉比上海好的方面,1是回武汉买个学区房,给孩子读好点学校,上海这边读不了什么好点的学校,都是普通学校,房子也大一些,还可以买2套2是我父母亲年纪大了,看他们跟我在上海生活,心理内疚,回武汉他们可以经常回老家,心理不至于空虚。3是回我老婆家也快,假如不回,目前担心这个年纪哪天被公司裁了,找工作没有竞争力,生存成问题,目前有个老破小房子在供,想早点回打好基础,但毕竟在上海待了十多年,想到时候和公司领导说说调回武汉分公司,上海待了十四年了。

回答:往后的日子,越来越难 越来越难。

其实,你父母给与你的,都要在你身上还回来。每个人一出生都背负了债务,而这点,大多数人在年轻的时候都不知道这个债是要还的。我们上有老下有小,养家的就我们一人。这个时期,我们管它叫做中年危机。

中年危机,无非是债务的集中爆发。有中年危机,说明你的速度还不够,不足以偿还债务。大部分中产之所以焦虑,是因为都过于依赖靠人力劳动来获取回报,且没有掌握并驾驭生产资料的能力。靠人力劳动换回报,这种模式存在着明显的收入上限,一旦停止劳动就没有收入来源,而且即使有过硬的技能,也很难直接传承给后代。

对于职场人来说,劳务收入的上限,就是100万,因为供给太大,市场定价自然就低,而你要达到劳务收入的上限,也要付出100%的精力。精力决定模式,模式决定收入上限。当你精疲力竭才能挣到50万,当你知道面临无数竞争者随时会被取代,当你知道一些人不用那么费劲也能挣到500万的时候,你会发现人生如此被动,人自然就焦虑了。

回武汉没问题,但是现在最大的问题是该换赛道了。

提问:智慧的房姐,你好!请问下首付不够怎么凑首付?老公是做道路工程的,现在每月基本工资有15000只能够每月的基本开销。他们这行房姐应该知道工程款不好收,听说重庆的房价会大涨,我怕等钱收回来时房价又涨了。我们是农村户口,是首套房!耐心等待房姐的指点!

回答:重庆其实可以淘笋盘,配合gpgd做0首付,甚至负首付。通过合理的运作,可以做到0月供。之前经历过几套,详见知识星球内部分享《0首付+0月供操作技巧》。

提问:光谷东跟苏州园区与成都高新区有什么可比性吗?周边规划跟苏州园区蛮像的,苏州园区前段时间不是暴涨吗?现在价格都在4w5w了。

回答:发展阶段不一样

苏州园区的规划最早,园区聚集了苏州最好的资源。教育,商业,娱乐,景观配套等等,苏州这次的井喷,是对过去几年的变现。苏州的蓄水池,其实已经空了。限售,又是进一步的冻结资金。现在进入,相当于高位站岗,地基填坑。光谷东目前还在起步阶段,资源投入,人口导入都比不上,最快也需要5年时间。

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很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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