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学加网主题沙龙2:旧改前期公司经验教训及疫情后发展趋势

 

 

在广东,十个旧村改造项目中,往往九个项目是有前期平台公司介入的。所以前期平台公司也就成为除了开发商和业主之外在旧村项目中的第三大角色。

因此,作为华南地区最大的园区、文旅、三旧改造投资人的学习平台,学加网(学加教育)组织了线上主题沙龙,与120位企业家学员探讨“旧改前期公司的经验教训分享以及疫情后的发展趋势”。继上一期学加网园区主题沙龙之后,此次专题研讨再次得到专业领域学员的热情参与,以下摘取部分学员观点并适当提炼,希望对推动行业发展有所帮助。

学加网地产老炮“祥哥”同学:

目前的三旧改造项目不能再用传统的方式进行,因为当前,城市的地价和房价处于历史性的高位,拆迁补偿的标准越来越高。如果是用传统的方法来做,公司资金链断裂的话,风险就比较大了,融资风险过高,导致项目公司破产。

现在的房子过多,而且资金链的财务成本比较过高,在一定风险,去年开始整个下半年的销售开始出现问题。今年由于疫情的影响,广州周边的2、3线城市的销售比往年降低很多,不是卖不出去,而是没卖。

他认为三旧改造在广州市,市区周边,除了从化、增城、花都这些有风险以外都还可以做,但是二、三线城市,风险比较大了。因为三旧改造很容易饱和,本身城市里面的人口不多。开发到最后,受伤的都是企业老板。他也指出三旧项目容易拿但是推动很难,而且周边配套位置很重要。

另一位深耕地产二十多年的学加网地产商同学:

三旧改造项目中一定要有地方政府支持,二是自有资金要充足,不能使用杠杆。他举了一个自己现在做的例子:09年拍卖了一个项目回来。本来熟地的,后来呢就是变成了生地了,因为政府交地没有交到他手上,这个过程中弄了十年。

对于村民的改造意愿,项目详细情况等都不太了解的话,而开发商参与旧改项目,出现以上情况会导致项目推进困难,进入漫长的拉锯战。所以,想做好三旧改造必须要对地块非常熟悉,要摸底村里多少个“山头”,当地政府的支持力度要足够以及自身的资金充足。

专做城市更新的罗老师:

旧改投资里面有几个事情是要想明白的。

第一个就投资逻辑,为什么要投旧改,投旧改到底图什么?这里面其实有的是圈地,有的是圈钱。这两点是两种不同的这种打法和逻辑。所以的话,要去搞明白自己在这里面的一个投资逻辑是什么。

第二个是投融管退四个环节,最核心的是管理项目。把项目熟化出来,这个是投融管退四个环节里面最核心的一个环节,那在这个管理熟化项目地,这一个环节里面的话其中就包括了几个大的一些内容:第一个全过程的这个申报审批,很多项目拿下来之后,就连一个计划立项都搞不定。那就更不要说最后能够到新的土地出让合同签订;另外一个就是拆迁实施,这是最难的问题。这一点的话,主要看有没有一个强有力的拆迁队伍来去解决这个问题。

第三个很多旧改项目,政府是要求导入一些产业。那开发商有没有这种导入产业的资源和能力去完成政府的要求是关键,否则项目都HOLD不住。

第四个是规划方案,这是决定一个项目生死成败的一个很重要的一个点。因为一个项目就其实拼的是你的可售货量有多少,可售货量的基础上来自于规划总量有多少,通过拆迁谈判的能力,把这个回迁量给控制住了,就是博弈的关键。同时罗老师指出旧改就是“风投”不同阶段不同估价,而且旧改有六个可行性指标要进行评估。

从2011年开始做旧城改造的学加网“国哥”同学:

三旧改造大有可为,未来在全国都会学习广东这种三旧改造的这种模式。三旧改造的确有很多的困难,但是为什么又大有可为呢?他认为这是一种“别无选择”。现在新增指标越来越少,这个国家控制的非常严,而三旧改造呢,比如说旧厂的改造基本上不占这个用地指标的,所以,盘活这种存量的资产变成了这个未来的一个趋势。

三旧改造,有三个关系是很重要的,一个是政府关系,一个是原业主的关系,第三个就是投资商和这个运营团队,自身的开发的水平和能力是很关键的。怎么去协调,如何平衡三者之间的利益这个是非常关键。

做三旧改造需要细分市场,他们选择外资企业的工厂用地作为突破口,因为外资很多的企业要去东南亚,去成本更加低的地方,所以就一定会把工厂拿出来进行三旧改造。同时国哥强调要与绿地、碧桂园、保利.......大开发商合作,因为项目越大政府越重视,和政府谈判过程引入大的战略合作伙伴很重要。同时团队的专业能力很重要尤其是政策解读。

专注旧改园区的加网运营商同学:

三旧改造项目地段是非常重要的,要读好“五脉”。第一个是当地的“人脉”:什么人在做活动;第二个是“地脉”:地具体是什么情况;第三是“文脉”:有没有些文脉文化的基因;第四是“法脉”:法律健全方面。第五个是“商脉”,就是当地的经济到底怎么样?除了地段问题,要考虑到这个物业的现状。

包括说它烂尾的原因,包括说原来的业主配不配合来操盘这个项目。考虑层高、消防、政治、风险、财务、风险流动性风险等。首先,去年开始这个大环境就很大问题了。再加上这次的疫情影响,整个业务的恢复需要很长很长的时间。

业主要在政府指导下,要做好这些防控措施。第二个,就是这个很多中小企业的减租问题了。商业、写字楼受到疫情的影响,会产生一些结构性的影响,会有结构性的变化,这是关于企业很重要的转型趋势了。

深耕旧改的学加网“勇哥”同学:

疫情过后这个前置公司将会是“大鱼吃小鱼”的趋势,大量的小公司会撑不住,市场也会重新的洗牌。前置公司要引入优质的产业,带着方案去拿地去控村。认识区委书记不难,说服区委书记才难。所以方案要有产业引入,所以前置公司既要控村,也要会讲产业的故事。

而且能够带来真正落地的产业去打动政府。对于三旧改造要懂得评估项目,还是要有超前的眼光,因为部门与老板算账的方式不同。最后他认为,先做小项目取信政府也是一种新做法。

熟知各种三旧法律法规的学加网叶律师同学:

前期公司分为协调关系和完成一级开发和一二级联动三种。前期公司的利益都来自房地产公司所以和开发商签订的合同非常重要,要对一些变数做预判来降低前期公司的负担。由于前期公司一般按照可售面积来收取服务费,所以前期公司要对收取费用的节点的把控,一般完成回迁就收取100%的服务费。

当然拆迁完成也是很重要的节点,前期公司要和开发商明确权责分工,一般开发商只愿意承担明面的费用。不同开发商对节点的时间把控也会涉及违约责任,尽量在合约中排除一些不受控的时间节点的延长的问题。

一二级联动资金安排问题减轻自己资金压力,制定模拟清算方式便于前期公司的资金回流。提前制定僵局的解决方法,一定要体现前期公司的专业性不能当开发商的二传手,同时前期公司一定要站在村委的角度提升村委口碑降低村委风险,也要提前搭建合适的公司架构做好法律和税务的筹划。

学加网精通三旧税务问题的石所同学:

2019年底广东三旧改造税收指引出台,对于三旧改造是利好。过去只有货币形式的补偿,可以在计算增值税时予以扣除。指引出来之后,这一条没有特别强调。对于前期费用的税收待遇也给与了很清晰的指引,对于单一主体归宗模式免征全员权属人的土地增值税,红线外成本可以作为公共设施享受同样的税收待遇。

石所指出前期公司的纳税行为界定最为困难,因为村和开发商两头挤压,前期公司面临压力和风险巨大。灰色的支出是前期公司处理的老大难,开发商会要求前期公司开一些名目的发票,这些很可能成为前期公司虚开增值税发票的风险,同时前期公司的所得税也需要提前布局。

深耕旧村改造的学加网同学“旺哥”:

旧改前期公司耗时、耗力、耗钱,长时间没收入会让公司陷入困境,所以,在做旧村改造的同时,也可以顺带动做一些短平快的三旧改造项目,让旧改公司尽快赚点钱、平衡公司的收支。

现在三旧改造市场热衷于改成住宅,或者商业,大家都往这条桥上挤,竞争也就激烈了。但是其实三旧改造还可以改成工业,升级版的工业厂房,因为开发周期短,前期投入少,风险可控,利润稳定,而且深受政策的倾斜和扶持。

最后一位是律师也是投资者的学加网同学汉哥:

前期公司需要平衡4方利益:政府、村委、村民、投资方。同时要注意法律风险和市场风险的防范,一个三旧改造项目一定要有一位好村长好区长好地头以及好的合作方,最后指出央企是最好的合作伙伴。

通过本次讨论,既是大环境下的行业主题研讨会,也是作为垂直领域组织者-学加网的2020重要活动形式。近期两次组织线上沙龙探讨,都得到了学加网同学们的热情参与和支持,同学都认为本次讨论和交流非常有效并且收获巨大。

学加网创始人谢鹏说:作为园区、文旅及三旧改造方面的专业学习平台,学加网无论在什么时候,都要直接面对行业发展为题,通过自己的努力和组织,去推动行业发展,同时也要让学加网的学员在学习系统专业知识的同时,获得更多的团队智慧。

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