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学加网主题沙龙6:工业园区产权切割和销售


最近广州出台了工业用地产权切割的相关规定,因为目前该通知并没有明文宣发,而是由广州政府下发到各区政府。作为垂直领域专业学习平台,学加网第一时间得知该消息,并安排学员进行线上交流和分享。
学加网是华南地区最大的园区、文旅、三旧改造投资人的学习平台,面对当下热点问题,从自身专业以及资源优势出发,尽力为企业家同学答疑解惑做出自己的努力。线上沙龙为同学们提供了发言和观点参考的机会,以下优选了三位同学的精彩分享,同时也有不少同学积极互动提问。
 
一位比较低调不愿署名的同学
文件精神主要内容:广州市规划和自然资源局3月6日下发《关于规范工业物业产权分割转让登记业务有关事项的通知》,依据省自然资源厅2019年3号文、市人民政府办公厅2019年4号文;
适用范围:国有土地,已签订《国有土地使用权出让合同》,土地用途为“工业用地”;工业项目供地合同明确整体确权、或者未明确分割转让要求或约定不明的,经原土地使用权出让方审核同意,签署新的供地合同进行明确,已明确分割转让要求的,可分割转让比例按原合同执行,其他按本通知办理;
分割登记可以按栋或层进行分割,最小分割单元不低于500平方米,层内不得再分割;分割比例:普通工业用地产业用房不高于60%(单次或累计分割面积不得超过已办理权属登记的产业用房建筑面积的60%),非产业用房限制分割,但是产业用房转让后,可随同产业用房按比例分割转让;
工业项目上非产业用房随产业用房按比例分割转让的,受让人须为同一主体;受让主体资格需要先征得所在区工业和信息化部门同意,前置征询模式;工业项目房屋分割转让后,核准登记之日起5年内不得再次转让。
开发商应该注意:工业用地服务于实体经济,政府期望GDP和税收,不要做成房地产开发项目;销售不是主要目的,一是为了引入优质客户或大客户,二是为了平衡现金流;物业增值也是产业园区盈利模式之一,还是要惜售;
产品规划上要考虑政策限制,比如层内不能分割,单层面积不要低于500,独栋不宜建太多。要根据自己的区位、定位、发展规划来;销售的物业不宜太分散,不利于统一运营;过户时是使用政府统一范式版本,也有可能出现销售对象非最终受让方的情况,因此转让合同要设计好,比如是否允许在过户前更换受让方;工信部门前置审批,审核权实际在工信部门或者当地政府手上,这是交易能否成功的关键,需要客户满足条件,也要多做沟通工作。
 
邓英钿:万钧实业有限公司/执行董事
M0政策广州一直就是比较保守的,广州市没有落地政策。走在前面的应该是深圳、东莞、惠州、中山、江门、佛山,这几个城市都有M0政策。
对于M0这块,政府希望是给一些实体企业作为厂房建设,然后结合上下游的产业链,客商进驻园区,用于回笼资金,政府对于M0的一个产业定位是非常精确的,不可能存在多个产业的。
所以首先要考虑本身有没有资源能够吸引一些实体经济或者一些客商到这个园区做生产。同时M0政策还有一个税收要求,东莞M0税收亩产要100万。一般情况下,投资做可销售型的产业园,有自持部分跟销售部分。自持部分现在省里面的要求6成是可以销售的。
东莞的M0政策是比较高的,一个是M0的地价,大概是1000——3000块的地价。第二个税收大概是100万,而且东莞的考核期是终身的,所以说M0在东莞不是很好做。
佛山三水考核期是三年,三年过后就不考核,那这方面压力就小很多。从产品来说,东莞、深圳、广州可以考虑做工厂、产业大楼,甚至办公楼。顺德、南海、三水就以产业为主,工厂为主。
 
学加网学员:广州联创信息科技有限公司
做商品厂房销售的时候,要明白一点:销售的目标客户是谁。通常来说,客户有几类:他的状态是目前在租厂房租期,租期还有大概一到两年的时间的制造业企业,那么他们会提前去部署买自己的厂房,想扩大生产。
企业的自身核心竞争力出来了,所以需要去购买自己厂房扩大生产。投资类型的客户。买来直接收租的,但是这一类客户非常少,因为商品厂房,不同于住宅可以直接变现或者是转让,所以不像住宅一样的受众会比较多。
近年购买商品厂房的客户也越来越多,那为什么突然会有这么多租赁厂房的客户想购买厂房呢?环保政策。村集体用地是没有办法去办环评的。所以很多企业必须去找其他的出路。广州东莞深圳,想要一些高税收、高附加值的企业,所以存在产业转移的现象。
租厂房这么多年的情况下,企业面临着几个问题:(1)搬运成本企业每搬一次厂,机械设备的搬运成本都是比较高。(2)装修成本。比如企业租了一个厂房是五年的。那么他会去想,租赁五年值不值得去花大价钱去投入装修成本。
在实际操作过程中。什么样的产品比较符合市场的需求?经过数据,客户其实更喜欢一些小独栋一楼的厂房是最抢手的层高6米以及层高7米9的,因为层高够高可以做夹层,还有很多重型机械必须有足够的层高才可以进去。
承重一吨左右,因为很多产业园为了达到政府要求的容积率,必须做到8层以上。所以为了满足这些企业,最好做到承重一吨左右。特别提醒,如果产业园定位相对高端一些,是往智能制造方面的话,层高也最好相对高一些。
关于分割面积这一块的话,单层的总面积最好不超过5000平米,单个出证的面积能分多少就分多少,根据市场的数据,最多成交的应该是1000到3000平米。通常来说,如果是独栋产品的话,一楼的话基本上都是会用来做展厅和生产;二楼的话可能会用来做研发;三楼的话用来做办公;那么四楼和五楼对于制造业来说,使用起来并不方便。
还有一个特别要注意的是,关于人货分流这一块,所有的制造业都是需要买了厂房之后,很多都是办公加生产一起的。那么,如果我们的货梯和人梯都是在一起的话,对于客户的参观或者是日常的使用的是特别不方便的。
开发商在销售环节需要注意什么?千万不要给政府忽悠了,政府的话更喜欢智能制造、生物医药这些企业。那么在实际操作过程中还是要根据当地的环境,当地的产业去做,所以我们要尊重历史,然后在这基础上再提升一点。
税收要求。如果税收要求是要求到每个企业都要达到多少的话,那这种项目来说相对进度会慢一些。那么还有一种方式是整体税收要求。可以这么操作:把可售部分全部没有税收要求去快速的把它清完。把自持的部分相对租金低一些,去找一些优质的企业。一些开发商,他是做三旧改造的,所以它本身有制造业。他就可以把自己的制造业的税收也纳入到这个园区里面。
在销售的过程中,一般都是遵循低开高走原则,也就是说将一楼最好卖的单位是留到最后,然后相对比较难卖,比如说顶层或者是八九楼,这种产品的话以相对比较低的价格去卖完。
比较一点需要注意的是,很多项目报建了就开始销售,那么是没有出预售证,是不可以销售的。那么为了规避这个风险的话,在没有预售许可证的情况下,签订的都是厂房订造合同,而不是销售合同。
 
学员互动,有问必答
Q01:是否只针对M1?
广州市这个政策,它里面提到了其中一类叫新型产业用地项目。这个就是M0。另外主要聚焦于普通工业用地项目,那就是M1。今晚所讲的主要针对M1
Q02:已确权的也可以换出让合同进行分割吗?
哪怕是以前明确了要求整体确权,也可以去跟原来的土地使用权的出让方或者原来批准的这个用地单位,那么经过他的审核,同意重新去跟国税局签署供地合同,就可进行分割转让。
Q03:单层低于500能否分割?
不能分割
Q04:单层假设有2000方,也只能转给一个客户?
是的,单层是不能再进行分割了。
Q05:所有的工业物业转让都要审定买方资格吗,还是只有个这个文件涉及的工业物业?
这个主要要看各区政府和区工信部门的一个设定。每个区的政策都有所不同
Q06:假设每层300方,可以两层合起来卖吗?
不可以的
 
对于工业园区产权分割,三位同学建议看看《粤自然资规字2019 (3号)》和《穗府办规2019(4号)》,去各区规划和自然资源局找上级下行文进行详细了解。作为华南地区最大的三旧、文旅、园区的企业家学习平台,学加网将会再接再厉组织更多同学们关心的热点话题进行线上分享,传播专业知识,助力企业健康成长。 
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