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学加网主题沙龙5:旧村改造如何做尽调和可研

 
随着增量土地越来越少,存量改造时代开启,旧改成为获得土地参与地产业务的最有效方向。放眼全国市场,粤港澳大湾区无疑是最佳布局区域。经过十年发展的广东省“三旧”改造业务,也已经逐渐摸索出一条相对成熟的路径。各方参与机构想要顺利从中分得一杯羹,熟悉其中大小风险点成为关键。
旧村改造作为三旧改造中的“重头戏”,凭借相对丰厚的利润一直吸引着各路开发商和资金方的驻足。但是,高回报往往也意味着高风险,所以每个做“三旧”改造的开发商或者资金方,在项目开展前,都需要摸清这条村子,做好前期研判。
那么在旧村改造过程中,如何做好尽调和可研、如何排雷就显得意义非凡?作为华南地区最大的园区、文旅、三旧改造投资人的学习平台,学加网(学加教育)近日就相关主题组织了线上沙龙,与100多位学加网相关领域位企业家学员一起,对大家都非常关心的“旧村改造如何做尽调和可研”进行了探讨和研究。以下优选几位资深业界人士的主题发言,供行业发展参考,同时学加网谢鹏表示后续将继续结合相关话题进行深入研讨。
 
中地研究院院长、广东省三旧改造协会副会长田光明先生
田光明先生简要的分享了对广州旧村改造总体情况、流程、特征以及前期调查及前期研判的节点意义。他提到尽调和可研是旧村改造中很重要的一项任务,主要涉及算账和拆迁以及人口土地权属等问题,而更为重要的是村内的一些关系,如宗族关系、势力关系,以及还有哪些企业参与的相关利益关系。
第二关键的是这个村里面能有多大的威信能够调动多少资源。第三是地上的一些集体物业的租赁的情况。第四个是谈判的对象,不仅如此还要探清楚地块的情况,以及接下来的规划,如何整合上下游资源、和村里的合作模式,成本收益、资金筹措等
同时田光明先生也给出了两点有关建议:一是要搞清楚每个区,每个镇有什么特殊的地方政策,要吃透这个项目。第二个要整合本地的资源,寻找专业的团队和合作伙伴。
   
建纬律师事务所资深房地产律师叶静同学
叶律师首先分析了尽调和可研的意义和目的。他认为尽职调查确认的事实是进行数据测算的基础,调查中发现的问题有利于尽早进行风险评估和管控,要将风险控制在可承受的范围之内。并从初步调查和深度调查来给我们展开讲解尽职调研。
初步调查一般是刚刚接触项目,初步评判项目是否可行。初步调查一般是进行走访、以村提供数据为主,还可以进行航拍,了解项目的基本情况,如:所处位置、村域范围、占地面积、土地利用现状情况、留用地指标、规划情况、标图建库情况、户数、人口数据、房屋数量、报建和历史建筑的情况、基底面积情况、建筑面积是否存在规划风险,所涉三区四线的情况,比如水源保护区、风景保护区、工业产业区块的划定情况、经济收入状况、古树和历史文物的情况、经济社的情况、村领导的情况、村里的人际情况、改造推进的进度等等深度调查。
一般是双方已经谈妥了意向,对项目进行详细深度的调查,是为了最终是否投资项目做决策的依据,含核查事实材料、核实数据、彻查等问题。首先是要对平台公司的尽职调查,包括公司的设立和变更(注册资本是否缴足,股东的投入情况,投入款项的记账名目)、历史沿革;股东和股权的状况;内部治理情况;账户的开立情况;取得的资质情况;资产负债、合同履行及对外担保的情况;劳动用工情况;所涉行政处罚、涉诉和仲裁等纠纷情况。
再而是对项目的调查,包括改造范围的情况、改造推进的进度、土地、建筑物的权属、报建情况、土地规划情况、人口数据、是否存在历史遗留问题和前期所花费的费用和明细等。
  
广东运达房地产开发有限公司总经理尹辉同学
尹辉同学讲到,第一要尽情了解该旧村改造项目所在区域、地市的旧村改造相关政策,了解旧村改造相关流程、补偿规范、政府相关责任部门运作方式、规划以及设计指引等政策;第二是旧村改造项目所在村域的人口、风俗、地域大小、房屋现状、用地情况、文保情况、当地经济、村民收入、教育、村内产业等网络分析数据摸查;
第三就是与村民、村民委员会、政府相关责任人员以及相关合作方进行初步接触,摸查村民对于旧改的意愿是否强烈,政府相关部门对该村的旧改工作是否支持,相关合作方能否在旧村改造中起到内外关系维护的关键作用;第四是到政府相关网站或政府部门查找关于该村的村界图、村所在区域的规划等资料。查找该村所在区域的商品房市场,了解近年商品房市场发展状况,了解商品房销售价格,了解该区域内住宅、商业、办公等建设用地基准价、市场评估价等。
那么怎么样去做可研呢?首先在尽调完成后,要形成一个较为完善的调研报告,初步得出该旧村从市场调研初步结果中是否值得旧改(开发商角度);其次在可旧改的前提下,针对该村的实际情况,结合旧村改造的相关政策,对旧村改造项目的补偿方式、规划要点有个大概的方案;第三做一个最差规划情况下的经济测算,评估该村旧改拆迁总成本、折合融资可售楼面地价、计算总的投资利润率等,如果投资利润率能达到开发公司一般要求,则旧改可能,否则旧改项目可放弃(考虑未来市场和开发商角度)。
举个例子,广州南沙某村旧改,基础数据已由政府部门完全公开化,在经过网络数据查找、现场走访后,发现该村尚处于较为完整的生态村、周围几乎有农田覆盖,周边20里范围内几乎没有商品房市场,初步得出结论为该村旧改不可行,另一方面,结合基础数据做了一次经济测算,发现投资利润率为负,这就说明该村旧改需要放弃。
 
线上沙龙参与企业家及行业资深人士较多,因文章容量限制本文只能摘选部分演讲稿,希望专业人士的观点对行业发展有所帮助。作为华南地区最大的园区、文旅、三旧改造投资人的学习平台,学加网(学加教育)将持续为学员及行业发展组织相关主题研讨活动。
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