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学加网主题沙龙4:被收储、被拆迁,企业或集体该做些什么?

2015年,广州市国土规划委公布了白云区嘉禾望岗及空港大道沿线片区控制性详细规划的内容。这一超过10平方公里面积的区域位于白云区中部,也是广州进行城市更新的重点区域,将重点开发嘉禾望岗和黄边2个地铁站点周边地块。

嘉禾望岗地铁站周边125公顷综合开发项目列入市重点开发项目,嘉禾望岗地铁站被明确定位为白云新城北部地区重要交通枢纽、商业中心及总部集聚区。2019年年初,嘉禾望岗地铁站边的旧村更是纳入城市更新改造计划。

2019年9月16日,嘉禾望岗周边地块拆卸工程正式在广州公关资源交易中心公开招标!嘉禾望岗周边地块收储测绘项目清点摸查汇总表数据显示,68.7万平的拆除物预计将有449栋建筑物。拆卸工程招标,预示嘉禾望岗动拆工程即将启动。

政府对于征地拆迁问题,招标文件要求,投标方要探索创新收储补偿机制,依据集体用地“补偿包”,结合拆迁情况、历史遗留问题、规划情况及相关政策指导文件,考虑征拆对象诉求及相关利益人意见,制定复建安置区规划。

包括提出拆迁安置物业用地、复建村民住宅用地、村留用地的布局方案,提出相关地块的建设量等控制性指标,合理配建公共服务设施及市政基础设施。科学设定用地规划设计条件,为统一建设复建安置区提出合理的规划建议。

在这种背景下征拆的对象面对收储,企业或集体要注意些什么?

作为垂直领域专业学习平台,学加网是华南地区最大的园区、文旅、三旧改造投资人的学习平台。面对一些热点问题,从自身专业以及资源优势出发,尽力为企业家同学答疑解惑做出自己的努力。日前,学加网组织了土地、三旧、法律、税务方面的专家和100位企业家学员就收储拆迁的问题进行了深入和专业的探讨。以下优选几位专家和同学的高质量发言,供参考。


崔元星老师

收储就是一场利益博弈战,需要做好充分准备。要做好对自己物业做好尽职调查:占地面积建筑面积,层数,层高,原有的合法土地的用途,建筑的用途,物业的结构,建成的时间,土地的剩余年限等,便于未来谈判。

做好收储拆迁方的调查:改造拆迁起因,对方拆迁的公共利益依据是否充分,未来的规划。收储方,是政府还是国有平台公司还是一个社会企业。收储拆迁方的审批手续,有没有政府公告批文,补偿方案,便于做好未来的利益博弈。

最重要的,做好法理依据的分析。根据所占的土地的性质不同,国有,集体。建设用地还是非建设用地,是否有用地的手续。要了解收储的法理依据:法理依据不同,补偿的结果有差异很大。

这里有四种法理依据:

1-不符合土地利用规划或者城市规划的、没有报建手续的违规的建筑,一般是直接拆了,而且还要给你行政处罚。具体根据发生的时间和你本人认罪态度酌情作出判断啊。

2-合规,但是用地手续不合法或者用地手续不全,一般先处罚,再补齐手续。这参照现行的补偿办法给予补偿或者给你打个折给补偿。

3-合法合规的,但是,性质是集体建设用地。比如宅基地或者是集体产业用地上合法建设的厂房仓库等。实际上是建设用地,那么它是属于集体土地的征地补偿。原来的土地管理法,没有统一的集体土地的补偿办法。各地只能按照征收集体土地时的地面附作物来给予一定的补偿。新的土地管理法刚刚实施,第48条上明确写着征收农用地以外的其他土地以及地上附着物和青苗补偿等标准由省自治区直辖市来制定。目前广东还没有在新土地管理法下出台集体土地上的建筑物的补偿办法。

4-合规合法的国有建设用地,属于国有土地使用权未到期提前收回。使用的法律是物权法土地管理法以及国有土地上房屋征收与补偿条例。由征收人和被征收人来共同商定并委托有资质的评估机构,对你的物业来进行评估。

做好对比案例的分析:要去收集近期的近一年近半年的周边范围类似补偿案例,尽量找对自己有利的,但是,极其不利的反面案例也要掌握。做好心理预期。如果利益够大,尽量找专业律师,评估机构,专业第三方。


于欣老师

集体耕地补偿标准分两种:一是,年产值方法确定的征地补偿标准。每亩地年产值*土地征收和安置补助的倍数,这种方式呢,经济不太发达的地区用的比较多。二是,征地区片价补偿标准,一般都在发达地区或是经济发展好的市县用的比较多。

要结合当地征地补偿标准来确定自己被征地项目的位于哪个区域,一般是分为1-5级。确定了征地补偿标准后,就知道最低征地补偿标准。因为这个征地补偿标准只包括土地补偿费和安置补助费,不包括地上物补偿费用和青苗补偿等。另外就是社保的补偿问题。因为涉及到农转非问题。如果农用地全部被征收,肯定涉及农转非问题,涉及农转非,必须解决社保问题;对草地和林地的补偿参考耕地乘于一个补偿系数,具体每个地方都有标准。如果知道有征地拆迁的计划,可以做一些打算,但是不要违建。

宅基地也有几种补偿方式:

第三方评估的确定评估价,还有村集体内部商量一个价格跟我们征收者那协商确定。另外就是参考周边的补偿对价。宅基地的安置,安置标准至少不能少于1:1.2。宅基地的补偿,有货币补偿、安置房补偿的两种模式,两种模式可以融合使用。

如果征地拆迁当中和政府无法达成协议,可以要求重新评估。宅基地,经常使用土地跟房产分开评估的方式,宅基地涉及的院子空地比较多,最好是分开评估。国有土地的商品房被拆迁,跟我们刚才介绍的宅基地的模式一样,补偿倍数也是一样的。住房被征地拆迁,会涉及安置补助费用。

企业被征地拆迁,有两种评估模式啊,一般是房地一房地一体评估,另一种方式,是土地和房产分开测算。企业被征地拆迁,会涉及到企业的停工停产费用,还会企业的不动产的补偿。企业被征地拆迁,一定要捍卫我们的知情权利。一定要经过政府公示。公示期间,如果你有异议,定要在公示期间提出来。这是有效的,是可以校正修改的。


叶静同学 建纬律师事务所律师

关注政府的信息,了解所在片区的未来发展规划。了解自己物业的产权和报建情况,一方面是有没有土地权属证,另一方面是报建手续是否齐备。

1、什么是违章建筑:

本质上是违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律法规的规定而建造的房屋及其设施。违章建筑大体上可以分为两种:一是建筑人未取得土地使用权,因而也无法取得建筑许可证;二是在自己取得土地使用权的土地上建造违章建筑,但未取得建设工程规划许可证而擅自建设的建筑物。各地政府一般从土地、规划的角度去认定违章建筑,即如果建造的房屋没有取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的,或者超出上述该证的许可范围建设的,都有可能被认定为违章建筑。

2、二房东要知悉梳理所签署的租赁合同,一方面是与村签署的,一方面是与小租户签署的,看看里面对于政府征收、拆迁时的处理条款,或者是否没有约定的。

3、拆迁中的各方主体地位,拆迁人与被拆迁人是最核心的法律主体,法律关系是搬迁人(开发商或项目公司)与被搬迁人(被搬迁房屋权利主体)之间的搬迁补偿合同法律关系。承租人并非搬迁补偿安置协议的签署主体,也并非搬迁补偿法律关系项下的法律主体。城市更新中的搬迁清租工作,实质上是租赁合同法律关系的解除。

4、如果是合法合规的建筑或者是可以协商赔偿的,对产权人来说,一般都是协商赔偿方式和赔偿标准、可以补偿现金、房屋、或者现金和房屋补偿结合,通常而言,承租人可能主张的费用主要包括以下几个项目:

(一)违约金

除出租人通过单方法定解除的方式解除租赁合同外,在租赁合同对出租人提前解除合同有违约责任约定的情况下,承租人可以要求出租人按照违约责任条款支付违约金。

(二)履约保证金返还

(三)装饰装修赔偿

若承租人在租赁期间经出租人同意对租赁房屋进行了装饰、装修的,因租赁合同提前解除,其装饰装修无法继续使用,属于承租人的损失范围,可以要求承租人进行赔偿。装饰装修赔偿的标准通常由双方协商确定,协商不成的也可以通过评估确定。

(四)搬迁费用

因租赁合同提前解除,承租人搬迁生活用品、办公用品、机器设备和库存产品可能产生搬迁、安装、保护等相关费用,部分设施设备不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的,也可能产生损失,这些都属于租赁合同解除造成的损失范围,承租人可以主张赔偿。赔偿金额通常由双方协商确定,协商不成的,也可以按评估值确定。

(五)停产停业损失赔偿

商业经营行为本身存在经营风险,承租人继续履行租赁合同是否一定可以获得利益存在不确定性;但是,这应当属于是否存在停产停业损失及损失金额大小的范畴,商业经营也有一定的规律性,若承租人能够提供财务数据支持其经营收益的主张,应当认为承租人存在可预期的利益损失。承租人将租赁房屋用于商业经营的,可根据完税证明确定的利润额、上年度同行业月平均税后利润额确定其停产停业损失金额。

(六)员工安置费用

若租赁合同提前解除涉及停产停业,则承租人需对员工进行安置,其产生的安置费用属于解除合同造成的损失。关于员工的安置费用,根据安置方式的不同有所不同:若员工同意在搬迁后的其他地方工作,不与用人单位解除劳动合同关系的,可以考虑在停产停业期间给予员工最低工资保障;若员工不同意在搬迁后的其他地方工作,需要与用人单位解除劳动合同关系的,用人单位需要与员工协商解除劳动合同关系,并按照《劳动合同法》第四十七条的规定给予员工补偿。

5、违章建筑

根据最高院关于租赁合同纠纷的司法解释的规定[第二条]出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。

合同是无效的,可以主张合同无效,但是合同无效不妨碍出租人收取占用费。所以收租的权利有保障。一般是赔偿装修费的残值。但这里有个关键的要素,就是承租人的装修是经出租人同意的,才赔,如果未经同意,是不用赔的。建议如果是违章建筑,要在合同中写明未取得建设工程规划许可证的现状,并且承租人知悉。否则将来承租人以欺诈为由闹事,就很麻烦。

协议注意的事项:

1、清租的各项补偿金额及支付节点需约定清楚,建议部分补偿款在房屋搬迁移交完成后再进行支付,督促承租人完善搬迁移交工作。

2、应注意签署清租协议的承租人与房屋租赁合同的承租人保持一致,核验房屋租赁合同原件并在签署清租协议后将房屋租赁合同原件收回。

3、需注意支付款项的收款人与承租人一致,且要求承租人、被搬迁人在每次收款后出具相应的票据。

4、在清租协议中明确租赁关系解除的时间及搬迁移交的期限和标准,并设置相应的违约责任条款。

5、由专业财务、税务人员核实款项支付手续和收款票据,保障清租费用纳入项目开发成本。


黄晓彪、石慧琳同学同事-中韬华益税务师事务所

收储过程中主要涉及的税种包括增值税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税。

增值税适用的文件《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第三十七款规定:土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。这里需要注意的是“归还”而非“买卖“土地增值税:主要适用的文件是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第二款规定:因国家建设需要依法征用、收回的房地产。这里有区别于增值税的是在此前提下,纳税人自行转让也适用。在使用上需要注意向主管税务机关提出免税申请,审核后才可免税。

契税:契税的税收优惠政策体现在以下两种情况:第一种情况以房换房的,没超出补偿标准的免征契税,超出的应缴纳契税。第二种情况,用补偿款购房的,新购房产未超出补偿款的免征契税,超出的部分应缴纳契税。

企业所得税:企业所得税享受的是递延纳税的优惠政策,主要适用政策性搬迁的相关规定。主要的风险在于该优惠政策采用备查制,是否适用该税收优惠政策是纳税人最大的税务风险。

个人所得税:主要适用的文件是《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)规定,对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税。需要关注的是标准内取得的补偿款才免征个人所得税。

继前几期线上沙龙获得行业众多优秀企业家的支持和热情参与,本次沙龙气氛非常热烈,同学们纷纷提出自己的问题与大家进行探讨。通过这次分享,同学们对于收储过程中需要注意的各方面问题有了更多的了解,也更加清楚自己手中到底握有多少可以博弈的筹码。在这里要非常感谢老师和同学们的辛苦准备与分享,学加网将会再接再厉组织更多同学们关心的热点话题进行线上分享,敬请期待!

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