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学加网土地专家崔元星:养老地产的盈利模式


随着城镇化、人口老龄化的加速,养老地产被普遍认为是朝阳产业。但养老地产的盈利模式一直备受争议,由于缺乏针对性的、健康持续的、明晰的盈利模式,很大一部分养老地产项目都在质疑声中诞生或艰难地支撑着。作为学加网学术委员会土地问题首席顾问、清华大学特聘讲师,崔元星老师盘点了目前的养老地产盈利模式,大致有以下几种:
 一、参照常规住宅地产的租售模式
这种模式最容易操作,有法律保障,但不太适合真正的养老地产,并有挂羊头卖狗肉之嫌。因为需求养老地产的直接客户往往经济实力有限、需要的使用时间有限,并且需要特别的、甚至特殊的护理服务。学加网崔元星老师指出,如果只是租赁或者简单的一售了之,根本满足不了真正的养老需求。
二、参照养老机构或酒店管理的床位模式
按床位收费,月结或年结均可,护理服务捆绑在使用空间上来结算,明明白白消费,也大大减轻了消费者的负担。但这种模式沉淀了大量的投资资金很难快速收回,对于养老地产投资者来说,这种模式是吃亏的,一般只适用于小规模的配套项目。
三、参照高尔夫球场或一些商业会所俱乐部的会籍模式
就像高尔夫的球卡,个别的养老地产项目也在借鉴此模式卖养老会籍,终身会籍或者十年、二十年的,分为实名与无记名,不可转让或可流通、可转让的。学加网崔元星老师分析,这种模式大受投资者追捧的原因是可以快速收回投资资金。
对于一些在非住宅用地上开发的物业、甚至于无产权物业特别适合以此类会籍制来规避传统租售模式的限制。但这种模式又因缺少法律依据而长期饱受争议,各界微词颇多,宣扬此种模式的养老地产项目因圈钱嫌疑一直处于舆论漩涡中。
四、参照国际上流行的酒店分时度假制度的分时交换模式
就是养老居住的使用权进行分割置换,这就为异地养老、尤其是养老与养生及度假相结合提供了可能,这种模式提倡了积极主动的养老理念,这种模式的基础是社会的公信度及覆盖足够广泛的交换系统。学加网崔元星老师指出,由于这两者的缺失,严重制约了养老的分时交换模式的发展,短时期来说,只能是有限范围内的交换。
 目前来看,中国的养老地产还有很长的路要走,除了盈利模式,养老地产能提供的养老服务是内核,是更需要投资者拿出真工夫的。
作为华南地区文旅、园区、三旧改造教育领先品牌,学加网一直专注于专业领域的课题研究,崔元星老师作为学加网专家团成员,未来会持续关注土地应用领域相关课题,也会持续对话题、现象、新政等进行及时解读与分享。
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