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学加网土地专家崔元星:文旅项目拿地的“五个一工程”

眼下,文旅项目成了炙热的投资领域,但热衷于文旅项目的,往往是规模不大的草根企业,甚至是初入行的门外汉。一般来说,这种企业的文旅项目选址,存在很大的随意性,选址及拿地的随意性最终导致了,项目投资成功的可能性大大降低。

如何从选址的偶然到必然,从随意决策到决策科学再到科学决策?作为学加网学术委员会土地问题首席顾问、清华大学特聘讲师,崔元星老师从自身多年从业经验以及专业视角进行了解读与分享。

一千万闲钱

文旅项目可以是小投入,也可以是大投入,但肯定是慢项目,追求快进快出、赚快钱是不太现实的,所以要有一定自有资本的前期投入,也就是俗称的闲钱。按照百科的定义,闲钱就是生产、生活必需费用以外的富余钱,就是花光了没有回报也不心疼的钱。最早见于唐·白居易《戏和微之答窦七行军之作》:春秋装未寄,谩道有闲钱。

搞文旅项目所需要的,一千万闲钱主要用于:2-3年的人力成本、技术费、日常办公费及关系维护费。崔元星老师指出,这就是一个项目从意向到实际落地,在一个较长技术周期所需要的基本费用。 当然,这个一千万数字是预估的,可能要多,也可能花不完,如果同步推进几个类似的项目,分摊在一个项目上的前期费用就会大大降低。

一个微型的独立专业团队

主要包括土地、规划、策划、法务及投融资等领域的专业人才,最基础的岗位是两个:一是技术总监,规划及相关专业,负责初步技术方案的编制及与规划机构、政府技术部门的对接。二是法务总监,法律及相关专业,负责商务文本的起草及与政府、战略合作机构的商务谈判对接。学加网土地专家崔元星老师建议相关企业,一定要依托自己的专业团队、专业岗位与政府及第三方机构的对接,用专业的人、专业的机构做专业的事。

一座靠得住的靠山

如果你不是世界五百强,不是央企,也不是上市公司,你只是个默默无闻的草根,也就是说你的自有品牌影响力,不足以征服政府或合作伙伴,那就只有一条捷径可以走——傍干爹。傍干爹比拼亲爹省事得多,成本低得多,干爹可以是某个有影响力的机构,也可以是有影响力的行业专家,但必须是找准、找对。

比如,为了显示你有资本掌控能力,可以认银行、国际财团为干爹;为了显示你有行业掌控能力,可以认相关行业协会或专家为干爹。“傍”也有多个层次的“傍”法,尽量做到多快好省,要“傍”得实效、高效。跟干爹拍个合影,也有干脆PS的,是最低成本的“傍”;跟干爹签个合作协议、搞个声势浩大的仪式,是比较正式的“傍”;跟干爹合作、合资,是比较真实的“傍”,也是有可能“傍”得甩不掉的。

一段足以打动自己和听众的产业故事

故事就是内容、内涵,是文旅项目的灵魂。故事不仅能编出来、讲出来,还要演绎成产业,成为产业链,成为市场经营的核心,这就是产业故事。所谓听众,既包括有资源的当地政府,也包括有资金的合作伙伴,及有技术的第三方机构等。学加网土地专家崔元星老师认为,产业故事要想打动别人,打动听众,首先要打动自己。这就要求对产业故事进行不断打磨,不断锤炼,只有自圆其说,才可能说服听众。

一种不灭的信念

文旅项目从最初的臆想到意向到最终落地,以及建成运营需要经历诸多磨难。信念是让我们能够走下去的源动力,文旅是朝阳产业,文旅地产是没有天花板的,这是我们对文旅项目的不变信念,不灭信念。不忘初心,砥砺前行,才能遇见未来!

崔元星老师最后总结:文旅项目的发展历程与精髓,是文旅地产的昨天、今天与明天。昨天很热,今天热得太烂,明天依然会更灿烂。能打动政府、能挣钱、有兴趣的文化内容,是文旅地产最核心的IP!圈地!活着!情怀!

学加网一直专注文旅、园区及三旧改造领域教育培训,在华南地区已经树立了品牌影响力。作为学加网学术委员会土地问题首席顾问、清华大学特聘讲师,崔元星老师未来也将继续对相关土地应用话题进行深度解读,供更多专业从业者参考。

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