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学加网主题沙龙8:历史文化建筑的再利用,民宿酒店商业

2020年3月10日,广州市人民政府印发了《广州市人民政府办公厅关于印发广州市促进历史建筑合理利用实施办法的通知》,历史文化建筑越来越受到各个城市的保护和重视。办法明确,历史建筑保护利用应当遵循保护优先、合理利用、惠民利民、鼓励创新的原则。
在现行政策法规基础上,办法进一步扩大鼓励性使用功能的范围,鼓励设立博物馆、纪念馆、社区图书馆、民俗体验馆等,鼓励用作非物质文化遗产保护、岭南民间工艺传承、中华老字号经营等,特别是鼓励引入众创空间、文化创意、科技孵化、民宿客栈等新业态。
为提高历史建筑的空间使用效率及适用性,办法允许在建筑内部适度增加使用面积或调整楼层层高,在建筑外部定比例增加附属面积用于满足消防、市政等专业管理要求,且不得改动主体框架并可拆除增加或者调整部分予以恢复原貌,增加建筑使用面积不计算容积率,不办理产权登记,无需补缴土地出让金。
办法还为国有历史建筑“松绑”。考虑到历史建筑修缮的成本较高,投资主体难以在短期内收回投资成本,还有可能造成修缮工艺不精、破坏历史建筑等问题,办法规定,国有历史建筑实行公开招租,租赁期限可放宽至20年。
提供租金减免,对于公益类使用可予免租金,对非公益类中从事科技孵化、文化创意、非物质文化遗产保护、中华老字号经营、岭南民间工艺传承、传统制造业展示以及市政府鼓励的其他业态,给予一年的免租金期,第二年开始租金减半收取。
办法优化了历史建筑活化利用的行政审批流程,提出设置历史建筑修缮工程“一站式”服务窗口,提出弹性化审批标准等。办法还对消防、建设等问题作出了较细致的规定。当地的历史文化街区通常是游客旅游参观的首选之地,它们是城市历史发展的见证者,同时是城市文化和性格的展现。
而民宿、商业街、酒店作为历史文化建筑开发中不可缺少的一部分,应该如何去投资和运营呢?学加网作为华南区最大的主题园区、文旅、三旧改造投资人的学习平台,响应政策,组织了100多位企业家和几位业界人士对此话题进行了探讨和学习。
 
崔元星
学加网首席土地顾问、清华大学特聘讲师
一、做民宿有几类人,有闲钱的中产阶级——找投资新方向,有产业延伸需求的设计师、设备商、家具配套商——打造产业示范平台,有社会关系资源的媒体人——显示话语权,做圈层生意,有情怀的老板——显得自己有品味。
二、民宿究竟靠什么挣钱?一消收入——房费,保底,二消收入——餐饮、购物、娱乐等,延伸收入——利用客户群形成生意链
三、民宿有哪几类?从依托的客源及所在的区域来看:都市民宿/客栈、景区民宿、乡村民宿,这类民宿,远离都市集中区,缺乏生活娱乐配套,基础设施配套欠缺,需要自己解决没有上门客,需要自己导流,还有用地问题复杂(性质、用途、年限、权属等)
四、哪些土地物业可以做民宿?国有商服用地(酒店旅馆业用地),居住用地(集体宅基地、国有商品住房),风景名胜设施用地,有文物保护价值的古建筑(围屋、祠堂等),独立工矿用地(独立厂区、采矿区),公共公益设施用地(学校、医院、乡镇村办公楼、农林茶场场部、停车场等),国有未利用地/集体四荒地,设施农业配套用房仅能用于农业生产配套设备、农具、交易及生活辅助用房,按原农业用途管理,耕地、旱地、果园等仅能用于民宿景观、种养殖及临时停车场等配套,
五、老旧建筑开发民宿的模式。第一种更新/旧改类:以民宿集群故事做城市更新,土地使用年限未到,但建筑已到更新年限,且建筑无保留价值;第二种微改造:土地用途不变,建筑占地不变,建筑框架形态不变,拆除内外装,增加配套基础设施及公共设施;还有大家经常忽略的第三种,过渡期用房:一般为五年过渡期,土地用途不变,建筑形态外观不变,只改变建筑功能业态。可按原用途使用土地、原用途标准缴交各类费用。
该过渡性用房政策具体见,国务院办公厅《关于促进全域旅游发展的指导意见》(国办发〔2018〕15号)(三十八)在不改变用地主体、规划条件的前提下,市场主体利用旧厂房、仓库提供符合全域旅游发展需要的旅游休闲服务的,可执行在五年内继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。
该政策应该说,是对民宿业者的政策红利,要善加利用。市场主体利用旧厂房,仓库提供符合全域旅游发展需要的旅游休闲服务的。可执行在五年内继续按原用途和土地权利类型,使用土地的过渡期政策。所谓的这个过渡期,就是为了规避那些所谓的消防政策,工业厂房做民宿如何收取水电费的问题等,在过渡期内,可以给你五年的优惠政策,按这个原用途来交费。历史建筑合理利用:租期延长至20年,公益性项目免租期一、两年
六、老旧建筑开发民宿需注意的问题1.原权利人是谁?查地籍档案、地籍图;2.是否合规(存量用地规模是否被调出)?查土规、用地现状图、地类图;3.用地年限还有多长?不能太短,太长也是骗人的;4.严格控制投资规模(由于土地及物业的有限权利及年限等不可控因素);5.与原业主及周边居民/村民的利益平衡(就业,分红,定点采购。保持恰当的安全距离)

学加网学员:丁炜
两山乡创产业发展有限公司董事长
云水间民宿的丁炜同学解读了广州的历史文物再利用的政策,强调三点。
1.文物保护法的规定在设计建造和修缮方面要求都比较严格,非专业人士,或者利益不够大,尽量别碰。2.这个文件里提到了可以在一些这个文物建筑的。一些主立面可以向外扩扩展,这样使得原来不足够的消防设施用地可以合理增加。3.历史文物建筑设计阶段,一定聘请一个文物修缮保护设计资质和单位,如果没有,文物局或相关执法单位处罚的非常严重。广州的东山区改造一个别墅,那个别墅是一个文物。把一堵墙给挪了,而施工单位没有文物修缮资质,被罚了30万。
他也谈了民宿的情况,现在民宿的客户群呢,重点是8090后,所以在做民宿设计的时候,特别亲子性的一些设施要更多的去考虑一下。在民宿设计上,特别不要把民宿设计的像酒店。城市民宿要多结合周边的配套来做,自己的配套不用太齐全,房间控制在单栋建筑不超过14个房间,要不然政府就作为酒店来管理,那就手续多很多了。
总体来讲的,如果从投资,回收和运营的角度来讲,城市民宿其实比较容易盈利,只要控制好前期的成本,很多细节比如热水箱,空调等,都会影响后期的运营成本,一定多方比较设计方案。如果低于十年的物业,不要考虑去住民宿,因为这个风险太大。
乡村民宿的设计肯定要有别于城市民宿。交通的便利性,周边的景观会给乡村民宿加分,最好不要离主城区太远,可以考虑和周边农家乐做配套餐饮。做乡村民宿的最大挑战就是一定要把这周一到周四经营好,这四天可以根据民宿的特点做团队的生意。最好是能够有民宿集群。在前期民宿设计的时候,做一些多方案和各种材料的选择的比较,是非常有益于控制成本。
此外,乡村民宿的房间,最重要三个元素是,阳台浴室落地窗,在这些方面的打造要多花心思,酒店可以有黑卫,如果民宿的浴室采光不好,那这个民宿的设计师肯定是外行,要让业主边泡澡边欣赏美景,户型要大,基本单房70平米起步,有足够的空间让人来浪费和发呆。

学加网学员:彭海华
广东晋明集团有限公司副总经理
琶醍酒吧街的彭海华同学主要从原生古建、近现代工业建筑来展开分享。
一、第一,不要投资产权分散的历史文化建筑,如果可以借助政府力量,由政府统一租赁或者转让成规模的历史文化建筑。第二,评估历史文化建筑,不仅仅要测算经济账,还有文化账,还有你在政府心目中的账,虽然不一定很赚钱,但是如果做得好,政府会帮助你。
第三,历史建筑的现代使用性是比较差的,而维护成本相对于现代房建的话会高很多。另外就是内部格局都比较分散。所以做成旅游产品就很考验商家的一个经营能力。第四,对于广东地区的古建筑,中西元素的混合是值得思考跟探索的。也要因地制宜,最好是可以保留当地历史文化故事的核心。
第五,运营的能力,不仅是装修设计各方面,一些软性的概念公关宣传推广,寻找新的文化跟商业的附加值来增加你的客户群体的粘性和情感皈依是很重要的。民宿产品的内容可以增加一些地道的文化体验。
二、近现代建筑的保育各地已经很强的意识了。从分类来说,主要是分成三个大类。第一个是红色记忆这一块。第二个是带有殖民色彩,像苏联这样时代的。第三个就是这个工业遗产。
这种近现代的建筑在近十多年,这种审美主流的就是比较现代简约主义的。那本身工业建筑也比较简约,所以商业活化的价值其实挺高的。作为商业利用,有很多工业建筑会去引入各种艺术项目,场馆等等用途,这块市场比较大,可以结合他本身工业建筑的历史来做文章,比方啤酒厂改造成餐饮街、钢琴厂改成音乐基地、服装厂改成时尚时装这样的主题。
运营方面,最好是要有创意元素,然后主题鲜明。在管理体系上,要设置一个比较强大的公共项目团队,来做引流。

学加网学员:熊俊麟
深圳市瑞季酒店管理有限公司董事长
一、首先是确定酒店的定位,根据设施设备酒店分了不同的层次。有高星级酒店、中挡酒店与经济型酒店和精品酒店。而根据客源的需求又分为商务酒店、轻奢精品、个性化主题、度假酒店和会议酒店包括现在兴起的民宿酒店。首先考虑什么酒店适合当地市场,主要由市场消费需求决定定位。
其次是投资回报测算,当然有这种平均房价和出租率能去到哪个位置,需要的投资回报周期多长,这样就能测算出投资的总额。一般而言,五星级酒店的单房造价50万至100万一间房,二百间房算总造价二亿。中档酒店包括现在的轻奢精品酒店从12万至20万等,一百五十间房总造价一千万至两千万不等。经济型酒店8-12万,800万到1200万。投资回报周期五星级要一般十至十五年;中档和轻奢精品酒店1500万至3000万,经济型酒店120房1000-1500万不等。
二、再者是项目设计和规划:一般而言我们行业内把一个酒店当作一个生命体来设计,酒店的动线,包括人流动线,物流动线,信息流动线。各功能之间要匹配。两百间客房的酒店只有五十人左右自助餐厅肯定就是不合理的。
三、最后是工程筹建与曰常运营管理:工程筹建要注意隐蔽工程、水电、机电管理。施工工艺根据档次不同要求不同,造价不一。工程筹建里涉汲重多专业,根据酒店定位不同需要的专业也不一样,工程、机电、灯光、音响、弱电系统方案都不一样。同时运营模式与组织架构也不同。高星级一般是全服务模式,客房、餐饮、宴会、娱乐康体,人房比一般以前为1:2以上,现在至少也要接近1:1;中档的一般为有限服务,客房、餐饮、会议、休闲1:03-0.5;经济型酒店睡眠和早餐的运营模式,人房比为1:0.3。
 
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