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学加网土地专家崔元星:那些被误读的土地政策

新《土地管理法》携7大创新突破点实施近5个月来,引发了诸多土改猜想,很多已偏离土地本身,纠偏势在必行!由于线下培训受阻,一些不良机构借助对土地热点问题的夸张解读、片面解读聚龙眼光、吸引眼球,拨乱反正势在必行!

一年多来的大棚房强拆、违建别墅强拆运动已引发成社会各界的矛盾纷争及对“一刀切拆违”普遍质疑,甚至出现了所谓的“五证齐全违建”新概念,究竟什么是“违建”需要正本清源!

因疫情延迟召开的中央两会给人们留足了思考未来大政方针的时间,作为宏观经济基石的土地问题更是焦点中的焦点,一切终将水落石出!

所以学加中房产城研究院邀请了资深土地顾问崔元星老师与200多位相关领域企业家学员对“那些被误读的土地政策”这个话题进行探讨和学习。 

崔元星 学加中房产城研究院首席土地顾问

一、宅基地新政的误读及其N种正确玩法

宅基地相关的最大新政是两个:2019年9月30日,农村农业部《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住房盘活利用工作的通知》原《土地管理法》第62条“农村实行严格的一户一宅制度”在2020年1月1日实施的新法中表述为“鼓励有偿退出”被误读为宅基地及农村住房可以上市自由流通了,甚至可以到农村买地建房了。

宅基地的所有新政并没有突破两个基本点:集体性质,非经营性,土地管理二元结构,宅基地是集体性质,村民小组是所有权人,分配到宅基地的村民只有有限使用权,没有继承权,更无法转让。宅基地是村小组分配给村里村民的记在户主名下的非经营性的土地。

总结了当下法规政策下的宅基地N种正确玩法:鼓励自营自主创业支持农户合作联营鼓励有偿退出统一盘整复垦复绿,城乡增减挂钩,指标跨区域交易调整为产业用地入市交易与村小组合作联建联营

二、新《土地管理法》实施是否意味着小产权房转正的机会来了?

首先认定小产权房定义:按照国有经营性建设用地上房地产开发思路在集体农地上建房子买卖交易。

小产权房的本质问题:用途违规,流程违法

小产权房危害:践踏了土地管理法律法规,侵占了中央及各级政府利益,侵犯了买卖及持有常规房地产的消费者及开发商的合法权益

新《土地管理法》的本质并未改变土地管理二元结构,且土地管理更加严格,只是对集体土地、尤其是农村征地补偿更加市场化、人性化。所以,小产权房不可能转正,必须更加严厉打击

  农地入市是否意味着集体土地与国有土地完全同价同权了? 农地入市的全称是“农村集体经营性建设用地入市”。集体建设用地包括三类:宅基地、农村道路办公垃圾站等公共公益设施用地、经营性用地即产业用地,其中,第三类不超过10%

2013年11月召开的党中央18届三中全会提出了“建立城乡统一的建设用地市场”。新《土地管理法》删除了原来的“用于非农建设的必须征为国有”的规定,破除了集体经营性建设用地入市的法律障碍,但这不等于集体与国有完全同价同权了:

1、集体经营性建设用地只是集体建设用地中的极小一部分 《宪法》第十条规定的我国土地管理的二元结构未变 集体经营性建设用地入市局部试点刚刚开始,全国性政策文件还在酝酿中 在相当长的时间内,集体与国有土地完全同价是不经济、不现实的,相当于大量政府国有资产、所有企业土地资产、老百姓的房产突然缩水了

  国土空间规划启动带来了土地开发技术流程中的哪些革命性变化 2019年5月23日,中共中央、国务院发布《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》,全面启动国土空间规划编制审批和实施管理工作,随后自然资源部印发《关于全面开展国土空间规划工作的通知》,全国各地同步启动,以“国土空间规划”统领“多规合一”的规划体系正在形成。与以往的土地利用总体规划对比,有两个明显的不同:取消了与文旅项目关系密切、但容易钻空子的“风景名胜设施用地”用地规划分类。提出了“留白规划”的理念,功能留白、规模留白、布局留白,利于乡村振兴的乡村产业项目落地,尤其是乡村旅游,利于点状供地政策落地

技术流程发生根本性变化:由串行变为并行,或叫矩阵式推进,大大提高规划审批效能,加速项目开发筹建周期。

原串行流程:项目概规——土总规——乡镇或县区城规——片区控规——专项规划

新并行流程:项目概规——乡镇或县区国土空间规划项目详规——所在村的实用性村庄规划道路管网市政专项规划等

五、乡村振兴战略给文旅地产带来了哪些机会?

传统的房地产及文旅地产一般聚焦于都市或近郊,乡村振兴战略激发资本把目光放眼于乡村,放眼于乡村文旅2017年10月18日,习主席在十九大报告中首次提出乡村振兴战略;2018年1月2日,中共中央、国务院发布一号文件《关于实施乡村振兴战略的意见》

乡村文旅地产载体项目包括:特色小镇、田园综合体、乡村民宿及民宿集群、共享农庄、乡村旅游度假区、乡村振兴战略下的乡村旅游、如火如荼特色小镇、田园综合体、乡村旅游度假区、共享农庄及乡村民宿等文旅地产载体项目相互交融、相互促进、相互补充。是习主席“两山论”和“乡愁观”的具体实践;是“旅游+农业+生态+度假”的特色产业融合体;是全国城市房地产调控大背景下的租售并举、长效机制的补充与分流

六、房地产税会很快出台吗?

1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,但一直未正式实施,重庆市、上海市于2011年1月28日起正式试点开征房产税,试点效果褒贬不一。

2015年8月1《人民日报》撰文《未来的房地产税不能成为恶税》指出,直接出台房产税会带来极为严重的重复征税甚至三重征税,无度加重税负的问题。每到两会季节,都会有铺天盖地的有关房地产税的报道

首先要分清房产税、房地产税、房地产税费体制、土地财政、财税体制改革的关系房地产业涉及的税费含十余种税和二十多项费用,占到了房地产开发成本的15-20%,如果加上土地出让金,政府获取的收益占了房价的50%以上。

房地产税其实是一个体系,而不单单是一个税种,它包括开发、交易、持有这三大税收体系,需要结合我国财税体制改革进程对三个环节的税负进行合理协调和平衡,近期内推行“房产税”单一税种的可能性是极小的。

另据《中国政府网》、《经济日报》2015年8月6日报道,房地产税法已纳入人大立法规划(共102件,其中税法7件),一般会在2两年内完成立法,后未见正式报到。目前,我国现行的18个税种中,除个人所得税、企业所得税、车船税由法律规定征收外,其余都是依据国务院条例的形式存在。

中央提出要在2020年全面落实税收法定原则,依法纳税是依法治国的核心,也正是税收法定进程提速的表现,也与我国深化财税体制改革总体方案的重点相吻合。税收体制牵扯到各方利益平衡,这次两会拭目以待!

七、拿深圳与广州比较,高房价是否会削弱城市竞争力?

房价有很多种法定的定义,这里主要谈的是“房价综合指数”,是一个统计概念城市竞争力就是吸引力,留住吸引人和高端人才、高端产业的能力。

结论是不会,在群里做个线上调查,目前广州房价不足深圳的一半,如果你是在广州就业且有房定居,你觉得你比深圳人有优越感吗?如果你是在深圳就业,你会放弃深圳去广州吗?

全国房价排名最高城市依然依次是北、上、深、广一线城市,城市竞争力排名也依然依次是深、上、北、广。可见,房价高的往往是城市竞争力强的政治经济学的级差地租理论很好地阐述了地价与城市竞争力的关系。具体请参见我的原创文章“高房价是否会削弱城市竞争力”

八、与政府签订了文旅地产项目开发协议是否意味着可以自主开发了?

政府是事业法人,公司是企业法人,不是一个频道,不适用同一套法律标准。与政府签订的开发协议只是君子协定,约定了投资意向,没有经济关系,即使约定了最严格的经济责罚条款,本质上是没有意义的与政府签订的开发协议不能约定土地使用权,因为土地使用权是经济关系,国有土地使用权出让要通过公开方式,集体土地所有权属于村小组,其他各级政府签订协议约定也无意义。

签订开发协议肯定是没有拿到一寸土地使用权,无论是国有还是集体,无论是农地还是建设用地,所以还不能开发,更不能任意开发,要根据项目所涉及的土地性质、用途采取合法合规合理的方式逐步分块拿到土地使用权。拿到土地使用权也不能自主任意开发,要根据法定上位规划规定的用途及约定的时限开发

九、国务院农地转用审批权下放是否意味着土地管理放松了?

土地用途管理是土地管理的核心,严格保护耕地是基本国策。这两点一直没变,随着土地督察制度写入新《土地管理法》,而且在不断加强。

3月12日国务院下文只是下放审批流程、提高效率,审批的标准、前提没有改变,必须依法依规,用途管理的手段是规划管理与计划管理。规划就是国土空间规划,必须有建设用地规模。计划就是年度新增建设用地指标及征地报批,必须有建设用地指标。

这次审批权下放的意义:1、抵御疫情,提振经济信心2、加快国家重大基础设施审批,加速基建拉动3、国土空间规划提出的留白规划理念落地4、乡村振兴项目落地5、引导资本关注乡村,关注存量挖潜

十、文旅产业勾地是否触及了法规红线?

是早期源于香港的一种说法,类似于国内曾提出过的“用地预审请”制度。就是在公开方式出让之前的勾兑、沟通,表达拿地意向,甚至约定拿地的兜底条件常被误解为“政企勾结”。

为了保障经营性用地供地的公开、公平、公正,政府陆续出台禁止“捆绑供地”、“设置供地条件”等政策,引发了各界对产业勾地、尤其是文旅产业勾地的合法性的质疑。国家相关政策是“不得设施有失公允的前置提条件”,不是不得设置条件2019年4月24日,国家自然资源部办公厅印发《产业用地政策实施工作指引(2019年版)》指出:

允许将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为产业用地供应前置条件,项目用地产业发展承诺书作为签订土地供应合同的附件以便监督履行

东莞市在供应产业用地中,把投资强度、税收等指标作为用地承诺书的主要内容与土地使用权出让合同同时签订

崔老师的结论是:文旅产业勾地并没有触及法规红线,但民间流行的各种勾地技巧都具有两面性、时效性、针对性,有利有弊,要谨慎使用。在实际操作中都不可能做到绝对合法合规合理,要保持合法底线、合规大原则、尽量争取合理。既不能简单粗暴,也不能霸气侧漏,要用科学的手段、低调的态度,起到温柔一刀的效果。

十一、大棚房等违建必须要强拆吗?

大棚房,是指一些企业、个人及组织借建农业设施或农业园区之名,违法违规占用耕地甚至永久基本农田,用于非农业建设的行为。其本质是擅自改变土地性质和用途、改变农业生产功能,触碰耕地保护红线和农地非农化。 

2018年8月,农业农村部、自然资源部联合部署全国“大棚房”问题专项整治行动,并于9月份印发《关于开展“大棚房”问题专项清理整治行动坚决遏制农地非农化的方案》的通知 。2018年10月,辽宁省对“大棚房”违法占地行为开展专项清理整治行动;2019年3月19日,四川共排查出“大棚房”9844.25亩,已全部完成整改。

大棚房的危害:一是破坏农业生产,占用耕地和基本农田。二是侵害了农民的利益。这种房子建成后向城市居民租售,还附送大棚,使农民失去了耕地,长久生活失去保障。三是违反土地管理法律法规,危害国家粮食生产安全。

2019年1月9日,《一抓到底正风气——秦岭违建整治始末》纪录片播出,讲述了秦岭违建别墅整治的始末,习近平总书记先后六次就“秦岭违建”作出批示指示,有1194栋违建别墅被整治。近一年多来,大理洱海环海边1806栋民宿客栈被强拆引起了普遍关注,又有山东、河北等景区违建别墅先后被强拆。

这些违建别墅的共同特点是都建在风景名胜区或保护区里,土地证等各种证件可能齐全,但违反了生态红线保护政策,很大一部分情况是地方政府违法违规卖地,为维护中央权威,维护法律的尊严,大棚房等违建必须强拆,是无庸质疑的。

建议要针对具体情况作出具体部署,比如要考虑违法违规程度,要分清是业主违规还是地方政府违规违法,也要结合形成的历史原因,避免一刀切、一阵风。尤其是抗疫提振经济的当下,个别地方错误地把拆违演变成拉动经济的引擎,就要制止了。

还有的地方,已经把别墅拆违变成了发泄仇富心态的工具或者政治战队打击异己的手段了,就值得警惕了。

有的人认为既然合法合规的也有被强拆的可能,那我们还要遵纪守法干嘛呢?

甚至有些的人因为合法建筑被拆而产生了厌世、走投无路的情绪。从总体的统计数据来看,肯定还是违规违法被强拆的可能性大,如果真的是合法合规的被卷入强拆风暴而被误拆了,通过合法的诉讼程序,总是能得到应有的经济和心理补偿的,中国是个法制国度,这一点毋庸置疑。

总之对于网上土地热点问题的夸张解读大家要擦亮双眼,提高自身专业素养,才能辨清是非。在勾地上也需要有依法守规的心态和如何依法合规的技术思路。

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