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袁志远:智慧园区创收的不仅仅是租金 (图文)

在数字经济发展的大背景下,智慧园区的建设将逐步变成刚需,特别是对于集团型/多园区的管理方、计划轻资产运营接管的运营方来说更是尤为重要。本次主题分享,学加网特意邀请了广东飞企互联科技股份有限公司总经理袁志远先生。

袁总从事IT信息化这行已经近18年,其中参与智慧园区的规划、建设与评审有8年多的时间。前后参与了过百个智慧园区项目的规划建设,从国家级、省级的重点园区到地产型园区都有涉及。今天他将以参与的项目为例子,用项目实践中的经验与大家一起聊聊智慧园区建设的实践。

什么是智慧园区?

其实在工作开展中,很多园区的运营者和管理者在刚开始经常会问一些问题:我们的园区算智慧园区吗?我们能做成智慧园区吗?我们的园区要做到什么程度才算是智慧?所有智慧园区都是一样的吗?…….

在这里面可以要把握两个要点:

1. 园区的“智慧”不是一个固定点的状态,而是一个动态的过程,是我们不断迭代、升级追求的目标。 园区要实现智慧化,首先要明确“智慧”几个阶段。根据智慧的程度可以把园区智慧划分为四个层次:

第一层:财务相关内控管理系统(物业收费系统、一卡通消费)、重要的弱电系统(监控、消防、停车)。

第二层:空间运营(物业服务、三保管理、不动产管理、能源系统、人员考核管理、智能化应用)。

第三层:资源运营(企业库、资源库、企业服务、服务商生态等)。

第四层:AI智慧化——信息一体化、物联网、大数据。

园区要到达不同的智慧化层次,所对应的实现路径自然存在不同。下面将通过一个现有园区和一个新建园区案例,为大家分享不同需求的智慧园区如何进行规划建设。

案例分享

现有园区在园区空间存量发展有限或到一定瓶颈的情况下,如何通过智慧园区建设来创造新的营收增长点?园区空间发展有限或收入来源单一的情况是现有园区最常见的一个问题,即依靠单纯的租金很难短期内实现营收平衡。

我们一个园区客户——珠海南方软件园就遇到这样的问题,那我们是怎么帮他们解决这个问题的呢?

南方软件园,属于中电信息下属公司(国有企业),2000年正式开园,2017年启动智慧园区建设,占地面积24万平方米。当时状况:在园企业近260余家,在园公众约7000人。

其主要现状如下:

1. 因开园较早、设备设施较为陈旧,没法全面改造,就解决停车、能源等物联网问题。2. 空间入住率95%以上(每年换手率在10%左右),空间基本饱和。3. 信息化建设基本就是做了内部财务管理系统,物业收费系统。

调研后发现园区有7000多名员工,每天都有餐饮消费,日用消费。消费频次与消费流水本身就是一座未挖掘的金矿,如果消费频次和流水的资源充分运用起来,那么园区运营能取得一个全新的突破。

最后确定了筑平台、引流量、聚资源的方案,通过空间运营与资源运营整合的方式, 突破空间的束缚,为园区创造一个可持续收益的新商业模式。在项目推广的过程中,解决核心问题的是如何解决引流?主要策略是:针对不同的园区角色定制运营策略,聚集和盘活园区的私域流量。

在园区当中有4类角色:

第一类:园区运营管理方;第二类:园区服务商家;第三类:园区企业;第四类:园区公众。

下面举三个执行策略的例子:

策略1、C端流量:寻找高频、刚需、福利的服务快速吸引流量,沉淀私域流量,同时引导用户进行企业用户认证。围绕园区用户的餐饮、停车、出行展开,打造统一的园区生活圈APP平台,串联园区各类高频的生活场景,如园区公众餐饮消费、停车缴费、共享班车、商务包车、旅游咨询、便民服务等等,实现园区用户的快速认证与聚流,从而沉淀园区专属的私域流量,为后续运营奠定良好基础。

策略2、B端流量:打造运营方的在线物业服务,从而吸引企业端流量。通过高效便捷的线上物业服务平台打造,将园区企业的物业服务渠道统一,从物业缴费,到物业报修、投诉、咨询再到合同续签、迁出申请等各个环节,为园区企业提供高效便捷的服务,从而实现企业端的资源聚集和流量沉淀。

策略3、B端和服务商流量:设立园区大使通过地推模式为园区企业增值服务。目标是创造增值服务需求,引导B端业务实现线上成交与线下服务的闭环。打动园区企业的核心在于“便捷、专业而价优”。通过设立园区大使,进行地推、线下培训、服务手册等等手段,为园区企业提供专业而价优的政策申报、知识产权、在线培训、设备租赁、行政采购、工商税务、法律财税等支持类服务,引入社会第三方资源,为园区增值赋能,进一步沉淀园区流量。

通过2017年启动智慧园区建设,通过平台的构建与定制化的运营推行,南方软件园取得了以下的效果:

1.空间管理(物业收费/服务、空间服务、政务服务)全面推行线上受理,提高效率,客户服务中心由原来5个人减少到3个人。

2.利用移动端的“园付通”打通B端、C端的线上支付,注册用户近1.2万,日活跃达40%,沉淀出园区自有的私域价值流量平台;每年流水2000万左右,日沉淀资金50万左右。

3.通过日常服务,逐步建立丰富的企业库和企业关系全生命周期大数据(服务、能源、收费、员工、车辆等)【深度了解企业,可挖掘优质的可投资企业标的,并后续可根据企业画像配套精准的服务】

4.沉淀出园区运营管理手册和体系,也未来进行管理输出、轻资产运营奠定管理基础。

通过南方软件园的例子可以知道,当现有园区在空间发展有限或收入来源单一的时候,可以利用园区的资源运营来突破空间的束缚,同时通过空间运营与资源运营整合,为园区创造一个新的商业模式,从而实现持续的新收益。

新建园区如何在规划期融合智慧园区?从而在同类“产品”中脱颖而出!

新建的园区要在众多同类园区中脱颖而出,关键在于新建园区要打破重基建轻运营的传统观念,要从园区的持续运营和发展来规划。提前融入智慧园区规划理念的价值大体可以归纳为以下三点:

(1) 在规划期导入,投入的性价比最高:(特别在空间规划、硬件设施、运营思路上)。

(2) 新园区的管理起点高:智慧园区是信息技术和园区运营管理思想的承载体,是沉淀了行业内成熟的制度、流程和体系,从而提高园区运营管理水平的起点。

(3) 培养团队在初期就种下重运营的基因:便于开辟新的商业模式(资源运营)、提升服务宽度、持续增加收益,实现园区价值放大。

以广州**科技园区为例,该项目位于广州开发区科学城,预定今年9月正式开园,是广州开发区重点产业项目(建筑面积30万平方米)。定位打造国际科技创新综合体,要将生态办公与科技生活有机结合。项目定位理念和智慧园区运营理念高度相符,通过园区平台能很好的将理念具象化,并让入园企业和公众能真正感知到、体验到。

通过团队的深入调研和客户需求剖析,我们和该园区达成了方案共识,方案概括起来也是九个字:高起点、重规划、早导入。因此双方从去年9月份就开始该园区的智慧化规划建设:

1) 首先从基础建设和硬件设施设计介入,让空间规划配合(展厅、布局),硬件设施(数量、性能参数、弱电线路、接口规范,通信协议等要求)【如:水电表采购,停车场】。

2) 在园区宣传,招商策略中体现智慧园区理念,描述生态办公与科技生活结合的场景。

3) 在设计建设过程中按照政府相关政策开展工作;相关资金申报【公共服务平台,5G+园区等等】),协助他们申报政府资金(申请著作权、编写材料、配合验收等)。

4) 协助建立《园区制度和流程管理体系》《园区运营管理手册》、《企业服务手册》《招商手册》《智慧园区智能化白皮书》等相关的制度文件体系。

5) 在企业、服务商招商沟通初期就建立信任和规则,为企业迎新提供线上服务做好前置引导工作。

很多园区在早期开发的时候,资金不足,可能未必提前上智慧园区系统啊,那怎么办?

针对这种情况的园区,在园区规划的时候,需要预留什么空间和接口设计,才能便于未来改造升级而又不造成重复投入。几个反例,和大家一起看看没有提前做好规划后面会遇到怎么样的损失。

1) “珠海市某制造业基地”,公寓由总包全权负责,由于总包的问题,将机械水电表都全部安装完成,最后只能由总包全部拆除,重新安装智能水电表,并由智能化施工单位依据设计图纸,重新敷设线路(破坏装修部分,由总包配合处理),才能正常使用,总包损失近50余万)。

2) 如消防系统属特种行业,不受第三方影响,在招投标前期,如没提出接口对接要求,后期对接难度非常大。后续只能放弃消防智能化改造方案;也将无法实现与消防喷淋、警铃、应急照明实时联动。

3) 信息孤岛的形成、在分段上线停车系统,一卡通消费系统等过程中,因没有对厂商提出接口对接要求,结果设备厂商推进各自的信息平台,最终变成信息系统的孤岛,园区的公众无法集中到一个支付平台上。

通过前面三个反面的案例,可以更清晰的意识到园区提前融入智慧园区规划理念的重要性,唯有打破重基建轻运营的传统观念,从园区的长远持续运营和发展来规划方能让自己的具备更大的发展空间和潜力,获得更好的收益。

关于智慧园区建设的建议

在数字经济发展的大背景下,智慧园区的建设将逐步变成刚需,特别是对于集团型/多园区的管理方、计划轻资产运营接管的运营方来说更是尤为重要。在分享的最后袁总总结了关于智慧园区建设的三点建议:

1.导入智慧园区有点像量体裁衣,不一定要追求高大上,合身才是最重要的,要和园区产业的发展需求紧密相关。

2.推进智慧园区有步骤,建议提前总体规划、软硬并重、分步实施。

3.领导重视、开放思想,拥抱变化;平时可以和一些专业人士沟通,多考察同业态的案例,少拍脑袋。

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