学加网：产业地产务虚大会x学加年会圆满结束啦

12月17日，「2021，产业地产务虚大会x学加年会」在广州东方宾馆盛大举行。来自不同班级的300多名行业精英与企业领袖齐聚一堂，共同见证学加网2021年会盛景。

本次活动由学加网主办，学加中房产城研究院联合主办。由珠江人寿独家赞助，由中资国际集团有限公司、万钧实业有限公司、中巨产业园管理有限公司、得尔塔（广州）产业投资、2/3/4期同学倾力支持下举办的。

同时我们感谢长荣酒业、启新控股、M3第三空间、盛世飞扬等企业的友情支持。

本次年会非常特殊，分为两个部分，产业地产务虚大会和学加唐装晚宴。

产业地产务虚大会

首先，由学加中房联合创始人谢鹏致辞，并给学加智囊团颁发荣誉勋章！产业地产务虚大会，由11位老师盘点一年的过往，预测明年的趋势，让我们一起回顾2021，畅想2022！

谢鹏学加中房联合创始人

第一个分享嘉宾是学加首席土地顾问崔元星，分享《2022年，仍与你我无关》

崔老师分享到2021年仍将是一个与你我无关但值得期待的年份。

崔元星学加首席土地顾问

1、2021回顾——房地产调控险些失控，重点城市集中供地，金融三条红线紧逼，行业头部突发暴雷，政府土地财政吃紧，救市拐点呼声略现。

一周前的中央工作会议再次定调“房地产是支柱产业”寡头拆分，国资入主几成定局。

2、行业自救转型，房地产业呼唤健康的政企关系：不能互掐，相依为命；

行业队伍要稳定：目标信念坚定，打持久战；卖肾求活：卖地、卖物业，寻求合作；

卖身求荣：引入央企、地方国企控股；

从聚焦都市向乡村：国有与集体，成片与零散，一二级联动，新增与存量从血拼拿地到技巧拿地：土地营销，产业勾地；

从重资产转向轻资产：代建，EPC+O，伪甲方，傍地主（城投公司），降维（一级半）

国土空间规划全面落地。

3、国土空间规划全面落地一拖再拖，但不可能拖过20大，想解决遗留问题和谋定未来的，要抓住过渡期尾巴，末班车售票阿姨已经扯破嗓子喊你上车，你感觉好像与你无关，那就是你主动放弃生路、自绝于人民了。

4、土地改革及农地入市不会对楼市地市产生颠覆性影响，改革是渐进的，土地政策的根基不会变，不要指望天上会掉馅饼，也不要担心天会塌下来，关注但不妄想、更不要盲动，是智举！

5、房地产税的靴子不会落地。国税&地税？房产税&地产税&房地产税？按产权地&按产权人户籍地？按交易价&评估价&政府备案价/指导价？依法治国是根本国策，依法治国的根本是依法纳税，1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》是目前唯一能查到的收税依据。2015年8月6日曾有报道房地产税法已纳入当时的人大立法规划，但一直未有实质性进展。

6、房地产市场迎来新一轮小阳春——严冬之后必显春意盎然

房地产动荡最受伤的是各级地方政府、各大银行，其次是穷老百姓

行业寡头经济转向专业细分、单项冠军！

第二个分享嘉宾是学加首席产业顾问刘玲琳，分享《文旅变局，适者生存》,青山依旧在，惯看秋月春风，文旅变局，适者生存！

刘玲琳学加首席产业顾问

今天刘老师为我们带来最新的2021中央经济工作会议精神解读！

1、“早”会议时间开的早，问题比较清楚严峻。三重压力

需求收缩（消费、地产、基建等收缩）；

供给冲击（限电限产、全球供应链磨擦等导致上游价格高企等）；

预期转弱（企业信心不足、各方下调经济增速预期目标等）；经济下行压力增大。

2、“稳”会议最突出的关键词，着力稳定宏观经济大盘；保持社会大局稳定；要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任；宏观政策要稳健有效，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前……“稳”字出现了25次。

3、“发展”会议中40处提到发展，必须坚持高质量发展，坚持以经济建设为中心是党的基本路线要求

4、全党都要聚精会神贯彻执行，推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长，重提“坚持以经济建设为中心”

5、“经济增长”二十大是2022年最重要的宏观环境，明年将召开党的二十大，这是党和国家政治生活中的一件大事。

6、要保持平稳健康的经济环境、国泰民安的社会环境、风清正气的政治环境，稳住宏观经济的大盘。各研究单位预测2022GDP增速目标5—5.5%。

第三个分享嘉宾是学加首席政府谈判顾问，学加中房优秀学员卫东，《地产商的产业梦》，卫东老师分享到产业地产的核心与永恒主题是产业！同时也给我们分享了以下几点对于2021年的回顾和对2022年的展望。

卫东学加首席政府谈判顾问，学加中房优秀学员

1、关于招商引资、产业引进：中国经济高速发展的关键、各区域政府长久以来的第一要务、重中之重各区域几百万招商干部在不惜代价招商。

2、2021年的产业地产回顾：由于国内外政治、经济形势；各地地方政府换届；产业引进需求越来越趋紧；土地指标越来越少；产业地产的主力军总体受阻、放缓。

3、2022产业地产展望；诱惑与挑战并存，各路豪杰争相入局，产业地产商如何在这么苛刻的条件下，这么激烈的竞争下，这么残酷的“修罗场”中还能求得盈利空间，确实要拭目以待。

未来产业地产的三个重要行业趋势：产业主题园区、基金+基地、自持+资本化退出。做不到这三个点的产业地产者只能是越来越步履艰难，薄利多销，被长三角、珠三角驱赶出来，不断下沉到中西部、内陆3~5线城市谋生。

注意：未来留给传统产业地产者的时间，真的不多了！但是，产业地产的空间还是很大的！

第四个分享嘉宾是广州中澜汇投资管理有限公司/董事长，学加中房优秀学员贺国强，分享《22年中小房企逃亡路线及火中取栗之术》，贺国强同学分享到我们要去危取机，主动布局；没有新的知识结构就没有新的突破；对房地产要多选多看，如果做不了关羽就做周仓，必须结合自己的模式！

贺国强广州中澜汇投资管理董事长，学加中房优秀学员

第五个分享嘉宾是学加首席文旅地产顾问段子吟，分享《乡村文旅生死时速》，段子吟老师给我们分享了以下几点

1、一家文旅公司/一个文旅品牌多业态轻投入的乡村文旅综合体（带适度地产开发，选址不出市，比如白云，番禺）

段子吟学加首席文旅地产顾问

2、一家文旅公司/一个文旅品牌多主题多风格子品牌，多点分布的精品民宿，单点单店不是宿集（带适度地产开发，选址不出市，比如莫干山），一定要带上适度的市场开发！

3、一家文旅公司/一个文旅品牌+当地优势产业且产业已经实现闭环（选址可跨市跨省），一定要是闭环的企业才能做！

4、一家知名文旅公司/文旅品牌+当地开矿权（选址可跨市跨省）

五、一家知名文旅公司/文旅品牌+品牌输出ZF采购模式（客户如果是ZF是非常稳的），（选址可跨市跨省，资本运作）。

以上做任何一种模式的文旅地产都是非常稳的！

第六个分享嘉宾是学加首席财税顾问，学加中房优秀学员石慧琳，分享《无所遁行的税务监管时代来了！》。

石慧琳学加首席财税顾问，学加中房优秀学员

一、警税联盟

石老师从网红偷税漏税开始说起，根据2021年3月24日中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于进一步深化税收征管改革的意见》，（二十三）强化税收司法保障。公安部门要强化涉税犯罪案件查办工作力量，做实健全公安派驻税务联络机制。将来警税双方制度化、信息化、常态化联合办案，进一步畅通行政执法与刑事执法衔接工作机制。

二、多方协同，无所遁形

稽查人员可从金融机构、房产土地部门、行业性协会等获取涉税信息，虚开骗税案件查办与公安、海关、人民银行等部门的协作，对重大税收违法案件进行公布并实施部门联合惩戒。

三、税局眼里一览无余

01、进、销严重背离

02、企业长期存在增值税留抵异常现象

03、企业增值税税负异常偏低、异常偏高

04、公司常年亏损、屹立不倒

05、公司自开业以来长期零申报

06、公司存在大量现金交易

07、企业的往来账户挂账过大08、企业存货过大

09、企业大量取得未填写纳税人识别号或统一社会信用代码的增值税普通发票

10、企业存在大量无清单的办公品增值税发票

11、企业连续三年以上盈利但从来不向股东分红

12、开票项目与实际经营范围严重不符异常

13、大量存在“会务费”“材料一批”“咨询费”“服务费”“培训费”等无证据链的关键词

14、少缴或不缴社保。如：试用期不入社保；工资高却按最低基数缴纳社保。

四、数据预警

1.纳税申报准时预警

2.采购异常预警：虚开发票

3.进销数据异常预警

4.总资产周转率异常预警

5.存货周转预警

6.往来指标预警

7.发票抵扣预警

8.发票开具预警

9.增值税发票量异常

10.增值税一般人增值税税负率变动异常

11.企业所得税税负率变动异常

12.期末存货大于实收资本差异幅度异常

13.期末存货余额与当期累计收入差异幅度异常

14.进项税额大于进项税额控制额

15.预收账款占比营业收入20%以上

16.纳税人主营业务收入费用率异常

注意：保存税务票据，做好财税顶层设计！

第七个分享的嘉宾是世代芳华信息科技有限公司/总经理，学加中房优秀学员，郭地福《厂房过量，速度为王》，郭地福同学介绍到从2017-2022，从佛山-江门-惠州-东莞-中山-青岛，顺德从3到45用了4年，惠州从7到50仅仅12个月，从躺着赚钱到日晒雨淋仅1年。

郭地福世代芳华信息科技/总经理，学加中房优秀学员

工业地产这桌麻将有平台公司、有本地房开公司、制造业企业、二房东；以为风口上猪都能上天，结果猪依旧在地上躺着；以为是个大风口，到今天才发现，水不大鱼也不大；如果非要给即将过去这一年一个总结，那么我觉得是冰火两重天。

2022上半年春风依旧得意，下半年水深火热；从贸易战开始到限电，原材料上涨、再到国际形势，再到雨后春笋般的项目涌入，佳丽太多，制造业都挑花了眼；神话不再，卖楼花、高杠杆、快去化，那一定是刚入行的。

对于下半年该用什么姿势进入2022厂房市场？快去化，鸡蛋有限，谁先装入谁赢；快去化，鸡蛋有限，谁先装入谁赢；抛弃水泥钢筋赚差价到强运营赚钱；口袋里有钱，抱着卖不出去，“老子全部自持”的魄力；品力是不存在的承重层高大家都会，外立面漂亮（制造业会告诉你不需要）！

第八个分享嘉宾是广州销商科技有限公司/总经理,学加中房优秀学员陈君鄂,《旧物业，新玩法》陈老师讲了产业园区现阶段所面临的三大“难题”即获取物业难，运营提效难，转型突破难。

陈君鄂广州销商科技有限公司/总经理,学加中房优秀学员

第九个分享嘉宾是广东云建城市更新有限公司/总经理,学加中房优秀学员肖凯，分享《城市更新，民退国进》，肖凯同学详细解析了民企与国企合作的痛点，且与国企合作是实力民企无法避免的话题，那么遇到这些问题的民企是就地躺平还是躬身入世，是去危取机还是主动布局？

肖凯广东云建城市更新有限公司/总经理,学加中房优秀学员

第十个分享的嘉宾是归藏律师事务所合伙人,学加中房优秀学员彭鹏,《广州旧改三点预测》，彭鹏同学说，万万没想到大势所趋下，蛋糕卖不出好价钱啦！旧改要从多维度，全方位，深层次分析。

彭鹏归藏律师事务所合伙人,学加中房优秀学员

前服——被砍但仍存价值，签个协议就给首期收益的日子一去不复返了，核心能力是自有资金实力能扛到什么阶段！

最后分享的嘉宾是城市更新一线操盘手向东,《旧改不停，平稳向前》。

向东城市更新一线操盘手

2019年，广州城中村成功招商的项目达33个；2020年，广州共有52条旧村招标成功，而2021年上半年，招商项目超过30条，延续了2020年的火热。但下半年峰回路转，市场热度骤降。从七月份到11月份，挂牌招商的项目只有12个。更重要的是，许多项目原本计划10月份招商的，现在只能等。

广州的城市更新仍旧会继续推进，只不过会分类推进，避免在短期内出现大拆大建导致片区租金上涨等市场行为。

城中村是在城市化的过程中留给村民唯一的少数赖以生存的资源，村民已经将其作为持续收入的保障，村民已经退无可退，所以只能在承认村民既得利益的前提下进行改造。

城市更新的矛盾，其实是城市化的矛盾。而在城市高速发展的过程中，忽略了这点，从而形成了城中村和市场，和城市规划之间的矛盾。

02 学加年会之唐装晚宴

接下来就是我们的唐装晚宴啦！这也是一场集结了学加中房同学的盛大唐装晚会！

本次年会到场的嘉宾有：

学加网创始人谢鹏老师

学加中房产城研究院联合创始人汪力老师

珠江人寿有限公司宁伶女士

万钧实业有限公司执行董事邓英钿同学

广州中巨产业园开发管理有限公司总经理马纪刚同学

得尔塔（广州）产业投资有限公司总经理陈华珊同学

钧明集团有限公司董事长陈光明同学

中山大学EMBA 陈丹铌老师

首先学加网创始人谢鹏老师进行了致辞。

谢鹏学加网创始人

这是一个资源融合与合作共赢的时代，2020年学加网和中房金融地产国际商学院共同打造一个更强大的品牌——学加中房产城研究院，我们共同招生，合作共赢。接着学加中房联合创始人汪力老师进行了致辞。

汪力学加中房产城研究院联合创始人

本次活动也得到珠江人寿的大力支持，珠江人寿是目前唯一的一家总部设在广州的综合性寿险公司。珠江人寿为客户提供贴心周到的服务、科学合理的保障计划，并通过多元化的销售渠道，为个人及企业客户提供全方位的人寿保险、健康保险、意外伤害保险等各类人身保险保障。

珠江人寿将围绕"成为最具竞争力和价值的金融保险集团"这一总体发展愿景，依托公司股东的强大实力，本着"守法经营、诚信服务、稳健发展、追求实效"的经营理念，竭诚为社会的繁荣稳定作出自己的贡献。接着珠江人寿宁伶女士进行了致辞。

宁伶珠江人寿代表

其次由学加中房联合创始人谢鹏宣布成立并启动广东产业园区运营联盟，广东产业园区运营联盟是由学加网及学加中房产城研究院，集合1000多名学员的智慧和力量，共同发起的联盟。由中资国际投资集团有限公司总裁黄国庆同学担任联盟主席，万钧实业有限公司执行董事邓英钿同学、广州中巨产业园开发管理有限公司总经理马纪刚同学、得尔塔（广州）投资有限公司总经理陈华珊同学担任联盟副主席。